Externe Unterstützung
Es ist für eine Bauherrschaft eine verlockende Perspektive, für ihr Bauvorhaben in Form der Gesamtleistungsausschreibung einen Wettbewerb der Ideen und gleichzeitig eine Konkurrenz der Preise durchzuführen. Aber dieses Vorgehen ist alles andere als trivial. Die Güte des Resultates bei der Gesamtleistungsausschreibung steht und fällt mit der Fachkompetenz auf Bauherrenseite.
Grosse Bauträgerschaften, die immer wieder bauen, haben diese Fachkompetenz. Dazu zählen etwa Banken, Versicherungen, multinationale Industrieunternehmen, ein Teil der öffentlichen Hand, Regiebetriebe wie SBB und PTT und andere mehr. Schon mittelgrosse private Unternehmen aber dürften zu selten eigene Projekte abwickeln, um über die nötige Routine zu verfügen. Kaum nennenswerte Erfahrung schliesslich hat die grosse Masse der Bauherrschaften, die Bauvorhaben nur sporadisch oder überhaupt zum ersten Mal realisieren. Hier ist externe Unterstützung in hohem Masse angebracht. Man kommt zwar auch auf eigene Faust zu Angeboten, und am Schluss steht zweifellos ein Bauwerk, aber vermutlich lässt man dabei einige Chancen ungenutzt - ohne es überhaupt zu bemerken.
Im folgenden gehen wir näher darauf ein, bei welchen Fragen externe Unterstützung nützlich sein kann.
Am Anfang der Gesamtleistungsausschreibung steht das Pflichtenheft (siehe Kapitel 15). Es soll die Anforderungen an das Bauwerk genau definieren, ohne die Lösung unnötig zu präjudizieren. Vielfach ist das eine Gratwanderung. Ein gutes Pflichtenheft ist daher ein Stück Kunst. Seine Abfassung ist neben dem Offertvergleich die schwierigste Aufgabe bei der Gesamtleistungsausschreibung überhaupt.
Manchmal ist vor der Bauplanung und somit vor der Redaktion des Pflichtenhefts eine Betriebsplanung nötig, beispielsweise bei industriellen Projekten. Aus meiner Erfahrung ist hier oft ein internes Planungsteam, das durch einen externen Planungsfachmann verstärkt wird, die ideale Lösung. Der aussenstehende Berater ist idealerweise ein Generalist und kann betriebliche wie bauliche Fragen abdecken. Dadurch ist gewährleistet, dass die betrieblichen Planungsergebnisse nahtlos ins Pflichtenheft einfliessen.
Der externe Berater hat die Marktübersicht, um die interessanten Anbieter von Totalunternehmerleistungen zu kontaktieren. Er unterstützt die Bauherrschaft dabei, die Fähigkeiten der Bewerber besser einschätzen zu können. Die eingereichten Unterlagen (Projektskizze, Richtpreis) werden von ihm beurteilt und der Bauherrschaft in bereinigter Form vorgelegt. Näheres zur Vorauswahl siehe Kapitel 16.
- Vergleich der Gesamtleistungsangebote
Bei dieser schwierigen und heiklen Aufgabe kann ein guter externer Berater seine ganze Fachkompetenz einbringen. Während die Bauherrschaft die Funktionserfüllung gut beurteilen kann und sich oft auch bei der formalen Gestaltung ein Urteil zutraut, braucht es bei der Analyse der Angebote profunde Fachkenntnisse. Weil die Gesamtleistungsausschreibung ein Wettbewerb der Ideen ist, sind die Lösungen unterschiedlich. Es ist darum nicht ganz einfach, dass man bei der Beurteilung der Angebote Gleiches mit Gleichem vergleicht. Näheres zum Angebotsvergleich siehe Abschnitt «Angebotspreise vergleichen».
Ein erfahrener Baufachmann weiss, welche Punkte bei den Vertragsverhandlungen (siehe Abschnitt «Vertragsverhandlungen») speziell wichtig sind. Beispielsweise geht es um folgende Fragen: Garantien, Zahlungswesen, Versicherungen, Bonus bei offener Abrechnung mit Kostendach, genauer Modus von Preisanpassungen bei Projektänderungen, Schutzmassnahmen gegen Bauhandwerkerpfandrechte, Erfüllungsgarantie und weiteres mehr.
- Preisanpassungen, Schlussabrechnung
Anpassungen des Werkpreises infolge Projektänderungen (siehe Abschnitt «Anpassungen des Werkpreises») sind nie ganz zu vermeiden. Nicht selten braucht es vertiefte bautechnische Kenntnisse dazu, um finanzielle Nachforderungen nachprüfen zu können. Man muss im Detail verstehen, welche Leistung im Werkvertrag enthalten ist und wie die Preiskalkulation der Nachforderung aufgebaut ist. Auch bei derartigen Fragen leistet ein kompetenter externer Fachmann nützliche Dienste.
Hinweise zu Varianten der Bauherrenberatung und zu den Kosten von externer Unterstützung finden sich im abschliessenden Kapitel 13 des Teils II (Abschnitt «Externe Unterstützung»).
|
