Externe Enterstützung

Die Bauwirtschaft ist so organisiert, dass auch Laien problemlos Bauvorhaben in Auftrag geben und realisieren können. Nicht Sachkundige finden auf dem weiten Gebiet des Planens und Bauens Tausende von dienstbaren Geistern, die alle ihre Wünsche gerne erfüllen: Architekten, Ingenieure, Generalunternehmer, gewöhnliche Unternehmer und viele weitere mehr. Nicht immer ist beim Ergebnis aber das Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen über alle Zweifel erhaben.

Mit sachkundiger Bauherrenberatung erhält die Bauherrschaft eine erhöhte Gewähr, dass bei ihrem Bauvorhaben das Verhältnis zwischen Preis und Leistung stimmt. Externe Unterstützung auf Bauherrenseite macht eine preisgünstige Projektrealisierung eindeutig wahrscheinlicher. - Aber wem unter der Gilde unterschiedlicher Berater soll die Bauherrschaft das Vertrauen schenken?

• Von Erbsenzählern und Spielmachern

Es gibt in der Wirtschaft unterschiedliche Arten von Fachspezialisten und Führungskräften. Von bürokratisch-zahlenorientierten bis zu dynamisch-progressiven Charakteren findet man alle Zwischenstufen. Das gleiche Spektrum an Grundhaltungen gibt es auch bei den Bauherrenberatern. Mit zwei typischen Erscheinungsformen befassen wir uns etwas näher: die eine Gruppe bezeichnen wir als «Buchhalter», die andere als «Spielmacher».

Bei den «Buchhaltern» (auch Erbsenzähler oder englisch «beancounter» genannt) geht es primär um Zahlen und Paragraphen. Vom Geschäft an und für sich verstehen sie nicht viel. Sie sind weder Ingenieure noch Architekten, sondern Juristen, Treuhänder oder eben tatsächlich Buchhalter. Sie sorgen in erster Linie dafür, dass keine kommerziellen und juristischen Fehler passieren und dass die Dinge richtig laufen. Die pragmatischen Amerikaner stellen das Wirken der Buchhalter unter folgendes Motto: «To do the things right» (die Dinge richtig tun).

Ganz anders ist es bei den «Spielmachern». Ihr Motto heisst: «To do the right things» (die richtigen Dinge tun). Ihre Ambition geht darüber hinaus, keine Fehler zu machen, vielmehr streben sie an, für die gegebene Aufgabe mit Intuition und Kreativität den richtigen Weg zu finden. Es kann vielleicht sogar ein neuer, noch nie begangener Weg sein. Spielmacher trauen sich zu, unbekannte Wege zu gehen, da sie absolute Fachleute auf dem Gebiet sind und über der Sache stehen. Sie sind eine Art Künstler.

Wir bezeichnen einen Bauherrenberater vom Typ «Spielmacher» mit umfassender Fachkompetenz als Projektmanager. Er lässt sich vom Projekt nicht treiben, sondern geht ihm weit voraus und zieht es mit aller Kraft. Er ist dem Projektleiter auf Auftragnehmerseite fachlich ebenbürtig. Von Profi zu Profi kann er mit ihm auf gleicher Ebene sprechen. Eine Bauherrschaft, die den maximalen Gegenwert für ihre Investition erhalten will, ist vermutlich mit einem Bauherrenberater vom Typ «Spielmacher» am besten bedient.

Von einem sachkundigen Bauherrenberater können aber auch die beauftragten Planer profitieren. Er sorgt dafür, dass die Bauherrschaft ihre Aufgaben richtig wahrnimmt und insbesondere Entscheide rechtzeitig fällt. Dadurch wird die Arbeit der Planer nicht nur berechenbarer und somit weniger hektisch, sondern auch effizienter: Der Planungsauftrag wird rentabler.

• Anmerkung an die lieben Buchhalter

Falls unerwarteterweise ein Buchhalter dieses Buch lesen sollte, möchte ich gleich ein Klarstellung anbringen: Buchhalter sind in unserer Wirtschaftswelt natürlich ausgesprochen nützliche und eminent wichtige Leute. Die Buchhaltermentalität braucht es, um die ganze Zahlenwelt eines Unternehmens in Ordnung zu halten.

Aber ein Buchhalter ist kein Spielmacher. In der Welt des Sports zeichnet sich ein Spielmacher vielfach dadurch aus, dass er genau das tut, was der Gegner nicht erwartet. Im Fussball etwa ist er ein Künstler, kreativ und unberechenbar. - Ein Buchhalter dagegen brilliert mit Konstanz, Fleiss und absoluter Zuverlässigkeit.

Varianten der Bauherrenberatung

Bauherrenberatung kann von Bauherren in sehr unterschiedlicher Intensität beansprucht werden. Nachfolgend betrachten wir drei typische Fälle näher.

• Spontanberatung

Wenn ein Bauherr während seines Bauvorhabens nur ein einziges Mal oder allenfalls ganz wenige Male unabhängige Beratung wünscht, kann man von Spontanberatung sprechen. Vermutlich die meisten Bauherren hätten das Bedürfnis, im Lauf ihres Projektes mit einem unabhängigen Fachmann (spontan) sprechen zu können, aber offenbar gibt es nicht viele Möglichkeiten dazu. Anders kann ich es mir nicht erklären, dass ich immer wieder auf Bauherren treffe, die haarsträubende Dinge erleben und niemanden fragen können, was eigentlich normal wäre. Ein Beispiel dafür ist die Geschichte von Herrn Meyermüller (siehe Abschnitt «Honorarfragen Einfamilienhaus» im Kapitel 8).

Für Spontanberatungen bieten sich zwei Zeitpunkte ganz besonders an: der Projektstart und die Zeit kurz vor Baubeginn. Weitaus am ergiebigsten wäre der Projektstart, aber kaum jemand nutzt diese Gelegenheit. Schon eher ist man für unabhängige Ratschläge empfänglich, wenn man die meisten Illusionen verloren hat, was kurz vor Baubeginn der Fall sein dürfte. Leider kann man zu diesem Zeitpunkt nur noch beschränkt Schaden verhüten.

Es ist für einen Bauherrn ideal, einen Bekannten aus der Baubranche zu haben, der zu einer kostenlosen Spontanberatung bereit ist. Wer über keine derartigen Kontakte verfügt, kann es bei Ratgeberorganisationen wie dem «Beobachter» versuchen. Schliesslich sind professionelle Bauherrenberater eine Überlegung wert, wobei hier allerdings die Spreu nicht so leicht vom Weizen zu trennen sein dürfte. Es tummeln sich allerhand Existenzen in der Baubranche.

Bei einer bezahlten Spontanberatung durch einen kompetenten Profi empfiehlt es sich, die Entschädigung vorgängig fest zu vereinbaren. Ein Zeitaufwand von zwei bis drei Stunden reicht meistens aus, die wichtigsten Fragen zu beantworten. Als Richtwert kann ein Betrag von 300 Fr. angenommen werden.

• Einflüsterungs-Projektmanagement

Eine milde Form einer längerdauernden Bauherrenberatung ist das sogenannte Einflüsterungs-Projektmanagement. Es zeichnet sich dadurch aus, dass die Bauherrschaft das Projekt an und für sich selber leitet, aber einen externen Berater regelmässig beizieht, beispielsweise für die Baukommissionssitzungen. Der Berater wirkt hier nicht als Projektleiter, sondern als eine Art graue Eminenz. Da er von der ganzen Projektadministration (Protokolle verfassen etc.) entlastet ist, ist sein zeitlicher Aufwand bescheiden.

Häufig übernimmt der Bauherrenberater neben der Ad-hoc-Beratung während der Baukommissionssitzungen noch gewisse weitere Aufgaben. Denkbar ist beispielsweise eine Aufsicht über das Rechnungswesen während der Bauausführung (Überprüfung und Genehmigung aller Rechnungen).

Als grober Richtwert für den Arbeitsaufwand beim Einflüsterungs-Projektmanagement kann ein halber Tag pro Monat angenommen werden. Dies ergibt ungefähre monatliche Kosten von ab 500 Fr.

• (Echtes) Projektmanagement

Die intensivste Form der Bauherrenberatung ist das normale (echte) Projektmanagement. Darunter verstehen wir die bauherrenseitige Projektleitung durch einen externen (beauftragten) Projektleiter. Projektmanagement beinhaltet die gesamte Projektführung auf Auftraggeberseite.

Beispiele von Tätigkeiten des externen (beauftragten) Projektleiters

• Planerverträge aushandeln
• Baukommissionssitzungen leiten, vorbereiten und protokollieren
• Zahlungswesen überwachen
• an Nutzergesprächen teilnehmen
• interne Besprechungen der Bauherrschaft moderieren
• Bauwerke abnehmen

Anhand eines Beispiels schätzen wir den zeitlichen und finanziellen Aufwand für das (externe) Projektmanagement grob ab. Wir gehen aus von einem mittelgrossen industriellen Projekt mit etwa 10 Mio. Baukosten, das aus mehreren Teilprojekten besteht. Für die eigentlichen Bauherrenaufgaben (ohne Betriebsplanung) kann während der Planungsphase mit einem zeitlichen Aufwand von etwa sechs Tagen pro Monat gerechnet werden. Während der Ausführungsphase sinkt der Aufwand auf etwa vier Tage pro Monat. Für die gesamte Projektdauer von angenommen knapp zwei Jahren ergibt sich ein Betrag von gut 80 000 Fr. für das externe Projektmanagement.

Bei komplexeren Projekten kann zusätzlich zum normalen Projektmanagement noch ein unter Umständen erheblicher Aufwand für die Betriebsplanung hinzukommen. Richtwerte sind hier kaum möglich, weil die zeitliche Belastung stark vom Projekt abhängt. Der angegebene Betrag von knapp 40 000 Fr. ist lediglich als Beispiel zu verstehen. Er bezieht sich auf eine nicht allzu aufwendige Layoutplanung für ein Industrieprojekt.

Richtwerte für den zeitlichen Aufwand und die Kosten des Projektmanagements
(einschliesslich Richtwerte für Betriebsplanung)

	Monatlicher Aufwand		Dauer	Total
	(Tage)	(Fr.)
Projektmanagement
Planung (bis Baubeginn)	6.0 Tage	4 800 Fr.	10 Monate	48 000 Fr.
Bauausführung	4.0 Tage	3 200 Fr.	12 Monate	38 400 Fr.
Projektmanagement total				86 400 Fr.
Betriebsplanung
Planung (bis Baubeginn)	3.0 Tage	2 400 Fr.	10 Monate	24 000 Fr.
Bauausführung	1.5 Tage	1 200 Fr.	12 Monate	14 400 Fr.
Betriebsplanung total				38 400 Fr.
Den Kostenangaben liegt ein Kostenansatz von 100 Fr. / h zugrunde