Sieben Ratschläge (zu Teil III)

Wir schliessen auch den Teil III des Buches mit sieben Ratschlägen ab. Sie enthalten die meiner Ansicht nach entscheidenden Hinweise, wie die kostenbewusste Bauherrschaft das innovativste Realisierungsmodell der Bauwirtschaft, die Gesamtleistungsausschreibung, richtig anwenden kann. Die Empfehlungen beziehen sich auf das sogenannte Praktikerverfahren, das in diesem Buch in erster Linie behandelt und auch empfohlen wird.

1. Ein gutes Pflichtenheft ist der halbe Erfolg

Pflichtenhefte sind bei allen Bauvorhaben wichtig, ganz besonders aber bei der Gesamtleistungsausschreibung. Gute Pflichtenhefte gehören in die Kategorie der Kunst. Mit viel Kreativität geht es darum, Anforderungen an das Bauwerk möglichst präzis zu formulieren, ohne die Lösung unnötig zu präjudizieren. Oft ist dies eine Gratwanderung.

Näheres siehe Kapitel 15 «Das Pflichtenheft».

2. Ausschreibungsteilnehmer sorgfältig auswählen

Mit Vorteil wählt die Bauherrschaft für die Gesamtleistungsausschreibung Bewerber (Totalunternehmer) aus, die mit Ausdauer und Konstanz immer wieder beeindruckende Resultate erreichen. Ein zentrales Auswahlkriterium sind unbestrittene Fähigkeiten auf dem Gebiet des kostenbewussten Bauens. Die vorgelegten Referenzen sollen über alle Zweifel erhaben sein und einer beharrlichen Überprüfung problemlos standhalten.

Näheres siehe Abschnitt «Kriterien zur Vorauswahl von Bewerbern» im Kapitel 16.

3. Projekte in Konkurrenz ausarbeiten lassen

Die Gesamtleistungsausschreibung ist das einzige Vorgehenskonzept, bei dem die Bauherrschaft zwischen detailliert ausgearbeiteten Projekten auswählen kann mit der Gewissheit, dass die Gesetze des Marktes für einen akzeptablen Preis sorgen. Der Bauherr tut gut daran, den Vorteil der Konkurrenzsituation während der Projektausarbeitung zu nutzen, denn in dieser Phase ist das Potential zum Kostensparen ganz erheblich.

Näheres siehe Kapitel 17 «Projektausarbeitung in Konkurrenz».

4. Genügend Zeit vorsehen

Zeit ist Geld &endash; aber vor allem bei der Bauausführung. Während der Ausschreibungsphase jedoch ist es ratsam, nicht zu hasten. Zunächst erfordert eine sorgfältige Auswahl der Teilnehmer der Gesamtleistungsausschreibung Zeit. Nützlich für die Vorauswahl sind neben einem Projekt in Skizzenform vertiefte Kenntnisse über die allgemeine Leistungsfähigkeit der Bewerberfirmen. Dazu gehören Besichtigungen von ausgeführten Objekten und Gespräche mit Schlüsselpersonen. Genügend Zeit ist ebenfalls angezeigt im Vorfeld der Erteilung des Totalunternehmerauftrages (nach der Projektausarbeitung in Konkurrenz). Es kann sich auszahlen, die Vertragsverhandlungen ohne Hektik zu führen.

Näheres siehe Abschnitte «Kriterien zur Vorauswahl von Bewerbern» (Kapitel 16) und «Vertragsverhandlungen» (Kapitel 17).

5. Einen klaren Werkvertrag abschliessen

Verträge sind soviel wert wie der Vertragspartner, sagt eine alte Weisheit. Aber auch bei guten Partnern sollte die Bauherrschaft unter anderem auf folgende Punkte achten: Wie werden Projektänderungen vorgenommen? Wie wird die Anpassung des Werkpreises berechnet? Wie wird abgerechnet? Diese wichtigen Routinetätigkeiten sollen so klar wie möglich festgehalten werden.

Näheres siehe Abschnitt «Anpassungen des Werkpreises» im Kapitel 18.

6. Offene Abrechnung anstreben

Ein gutes Instrument für günstige Baukosten ist die offene Abrechnung, und zwar mit Kostendach (damit reduziert die Bauherrschaft ihre Risiken). Bei der offenen Abrechnung profitieren beide Vertragspartner von einer Unterschreitung des vereinbarten Werkpreises.

Näheres siehe Absatz «Beispiel einer offenen Abrechnung (mit Kostendach)» im Kapitel 18.

7. Einen guten Ratgeber verpflichten

Bei einer Gesamtleistungsausschreibung ist ein guter Berater vermutlich die Ausgabe mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis. Bei keinem anderen Realisierungsmodell hat ein qualifizierter Berater einen derartigen Hebeleffekt, um im Sinne der Bauherrschaft auf die Kosten und die Qualität des Projektes einzuwirken.

Näheres Abschnitt «Externe Unterstützung» im Kapitel 19.