Bauherrenaufgaben während der Ausführung

Die Bauausführung ist in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) nur recht knapp erwähnt. Angesprochen werden dort unter anderem die Termine (Art. 23 AVB), das Bauprogramm (Art. 24 AVB) oder die Material- und Farbwahl (Art. 27 AVB). Wir wollen daher etwas näher auf die wichtigsten Aufgaben eingehen, mit denen sich die Bauherrschaft im Rahmen der Bauausführung durch den Generalunternehmer beschäftigen muss. Die nachfolgende Gliederung der Tätigkeiten richtet sich nach den Bauphasen gemäss SIA-Honorarordnung 102.

Teilphase 4.51 Ausführungsplanung

Die Teilphase der Ausführungsplanung folgt unmittelbar nach dem Arbeitsbeginn des Generalunternehmers und ist für den Bauherrn sehr arbeitsintensiv. Basis der Ausführungsplanung sind die Vertragsunterlagen, also primär der Baubeschrieb und die Vertragspläne, allenfalls noch die detaillierten Leistungsverzeichnisse. Wir nehmen an, dass der Generalunternehmer für die Planbearbeitung verantwortlich ist. Der Takt der Ausführungsplanung wird dann vom Generalunternehmer vorgegeben. Ein wichtiges Instrument ist das von ihm ausgearbeitete Planerstellungsprogramm.

• Architektenpläne (Rohbaupläne)

Es gibt eine grosse Menge von Ausführungsplänen, doch die Bauherrschaft hat primär mit den sogenannten Architektenplänen zu tun. Mit den sehr viel zahlreicheren Plänen des Bauingenieurs dagegen wird sie kaum konfrontiert. Eine Ausnahme ist der Nutzungs- und Sicherheitsplan.

Die Werkpläne des Architekten weisen meistens den Massstab 1:50 auf und werden oft auch als Rohbaupläne bezeichnet. Speziell bei Bürogebäuden enthalten sie nämlich nur den sogenannten Edelrohbau, während die Pläne der individuellen Mieterausbauten später erstellt werden. Die Genehmigung der Rohbaupläne ist eine der vordringlicheren Aufgaben des Bauherrn nach dem Beginn der Ausführungsplanung.

Folgende Punkte werden von der Bauherrschaft im Rahmen der Genehmigung der Rohbaupläne geprüft: vertikale Kerne (Treppe, Lift, WC); Anordnung der technischen Zentralen; Türen und Tore; Bodenbeläge des Rohbaus und dergleichen mehr.

• Nutzungs- und Sicherheitsplan

Mit dem Nutzungs- und Sicherheitsplan werden die Anforderungen an das statische System definiert. Im Zentrum stehen die Nutzlasten. Darüber hinaus enthält er aber eine Reihe anderer, statisch relevanter Kriterien. Es wird beispielsweise definiert, wie das statische System bei einem Industriegebäude zu gestalten ist, wenn man damit rechnen muss, dass ein Lastwagen in eine Fassadenstütze fährt. Auch die Erdbebensicherheit wird im Rahmen dieses Plans spezifiziert.

Die Nutzlast richtet sich in den meisten Fällen nach den SIA-Richtlinien und ist unbestritten. In normalen Bürogeschossen beispielsweise beträgt sie 300 kg/m2 oder in Parkgeschossen 200 kg/m2. Gelegentlich aber gibt es einen Ermessensspielraum. Bei gewerblichen oder industriellen Nutzungen sind 500 kg/m2 als untere Grenze zu betrachten, die nach oben erheblich überschritten werden kann. Die Nutzlasten sind meistens bereits im Baubeschrieb definiert.

Ausführungskonzepte der Gebäudetechnik

Die Konzepte der Gebäudetechnik sind bereits im Baubeschrieb spezifiziert. Nun geht es darum, die Systeme ausführungsreif weiterzuentwickeln. Speziell anspruchsvoll ist oft das Gebiet von Heizung/Kühlung und Lüftung. Hier ist auch die Gefahr am grössten, dass es später Klagen von Nutzern gibt.

Im Rahmen der detaillierten Projektausarbeitung geht es um Themen wie die folgenden: Geräte für Lufteintritt und –austritt; Aspekte des Schallschutzes; Energiemessung; Steuerung; Zonierung des Gebäudes; Aspekte der Redundanz bei Zentralen etc.

• Farb- und Materialkonzept

Manchmal wird die unzutreffende Ansicht vertreten, dass man mit dem Festlegen der Farben bis fast am Schluss der Bauarbeiten warten könne, da ja der Maler auch erst gegen Ende des Bauprozesses in Erscheinung trete. Das Gegenteil ist der Fall: Schon bei den ersten Bestellungen (zum Beispiel bei den Aufzugsanlagen) müssen Farben und Materialen von Komponenten definiert werden. Aus diesem Grund soll das Farb- und Materialkonzept recht früh vorliegen.

• Umgebungsplan

Im Zusammenhang mit der detaillierten Konzeption des Umgebungsplans gibt es erstaunlicherweise immer wieder erhebliche Diskussionen. Die Freigabe verläuft daher oft nicht reibungslos. Es geht um Fragen wie Bepflanzung (Bäume, Büsche, Rasen), Wege und Plätze, Versickerungen, Aussenbeleuchtung, Umgebungsbauwerke (Fahrradständer, Trafogebäude etc.), Zäune, Verkehrsanlagen und dergleichen.

Teilphase 4.52 Ausführung

Nachdem die Teilphase der Ausführungsplanung abgeschlossen ist, nimmt die Intensität der Aufgaben des Bauherrn ab. Es gilt nun noch Folgendes zu tun und zu beachten:

• Arbeitsvergaben

Die Tätigkeiten der Bauherrschaft bei einer aktiven Mitwirkung bei den Arbeitsvergaben wird im Abschnitt «Subunternehmer und Lieferanten» (Absatz «Einflussmöglichkeiten des Bauherrn») detailliert behandelt.

• Projektänderungen und Zusatzbestellungen

Projektänderungen und Zusatzbestellungen sind erfahrungsgemäss nie ganz zu vermeiden. Das Vorgehen richtet sich nach den Ausführungen im Abschnitt «Änderungen».

• Mieterausbauten

Es ist denkbar, dass sich der Bauherr auch um Mieterausbauten kümmern muss. Dies ist besonders dann der Fall, wenn der Grundausbau im Hinblick auf spezielle Mieterwünsche abgeändert werden muss. Bei Mieterausbauten gibt es oft Vorabnahmen von Gebäudeteilen, die dem Mieter zum Weiterausbau überlassen werden. Bei Geschäftshäusern geht es bei Mieterausbauten schwerpunktmässig um raumtrennende Elemente und den gesamten mieterspezifischen Teil der Gebäudetechnik.

Teilphase 4.53 Inbetriebnahme, Abschluss

Die Abschlussarbeiten beinhalten die Abnahme, die Begleitung der Fertigstellungs- und Garantiearbeiten, die Entgegennahme der Baudokumentation sowie die sogenannte Garantieabnahme zwei Jahre nach der Inbetriebnahme.

Auf die Schlussabrechnung wird im nachfolgenden Abschnitt im Detail eingegangen.