Subunternehmer und Lieferanten

Beim konventionellen Architektenverfahren schliesst der Bauherr direkt mit den Unternehmern (Handwerkern) Verträge ab. Es steht ihm dabei frei, die Vertragsverhandlungen selber zu führen oder den Architekten damit zu beauftragen. Beim Generalunternehmermodell ist die Beziehung zwischen Bauherr und Werkunternehmern anders geregelt. Der Bauherr geht nur einen einzigen Vertrag ein, den Generalunternehmer-Werkvertrag, und primär diesen kann er nach seinen Vorstellungen gestalten. Mit den ausführenden Unternehmern, den sogenannten Subunternehmern, besteht keine Vertragsbeziehung. Einflussmöglichkeiten des Bauherrn auf die Auswahl der Subunternehmer sind im Normalfall nicht vorgesehen.

Es gibt Bauherren, die froh darüber sind, nur ein einziges Submissionsverfahren durchführen zu müssen, nämlich dasjenige zur Auswahl des Generalunternehmers. Sie wollen gar nicht mehr Mitbestimmung, weil sie weder Zeit noch Interesse dafür haben.

Einflussmöglichkeiten des Bauherrn

Es gibt aber andere Bauherren, die interessiert sind an zusätzlichen Einflussmöglichkeiten, auch aus wirtschaftlichen Gründen. Das Generalunternehmermodell bietet ihnen vielfältige Optionen. Sie können mitreden bei der Evaluation der Subunternehmer und der Vertragsgestaltung mit ihnen. Darauf gehen wir nachfolgend ein.

• Stufe 1: Erweiterung der Submittentenliste

Es ist weit verbreitet, dass der Bauherr zusätzliche Subunternehmer vorschlägt, die für ein Angebot angefragt werden sollen. Die Submittentenliste des Generalunternehmers wird daher mit den zusätzlich vorgeschlagenen Unternehmern ergänzt (Art. 7.3 AVB), sofern dieses Mitspracherecht vertraglich vereinbart worden ist.

• Stufe 2: Mitspracherecht bei der Arbeitsvergebung

Es kann mit dem Generalunternehmer vertraglich vereinbart werden, dass der Bauherr ein Mitspracherecht bei der Arbeitsvergebung hat (Art. 7.4 AVB). Er kann insbesondere erwirken, dass die Arbeiten einem bestimmten Subunternehmer übertragen werden, «sofern er die allenfalls gegenüber dem Vergabevorschlag des Generalunternehmers entstehenden Mehrkosten übernimmt». Beim Modell der Preisbestimmung der offenen Abrechnung mit Kostendach wird oft das Kostendach um diese Mehrkosten erhöht.

Es kommt eher selten vor, dass die Bauherrschaft unbedingt einen bestimmten Unternehmer berücksichtigen will. Wenn dieser Fall aber einritt, dann ist der Wunschkandidat kaum der Anbieter mit dem günstigsten Angebot. Oft steht dieser Favorit nämlich in einer privilegierten Stellung zum Bauherrn. Vielleicht ist er ein Mieter von ihm oder ein Geschäftspartner. Er wird darum nicht zu tiefsten Konditionen offerieren, sondern zu mittleren Konkurrenzpreisen.

Es ist möglich, dass er sogar eine vertragliche Zusicherung des Bauherrn hat, dass er einen bestimmten Auftrag (zum Beispiel die elektrischen Installationen) zu mittleren Konkurrenzpreisen erhält. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Elektroinstallationsfirma in einem neu erstellten Gewerbehaus eine Mietfläche mietet unter der Zusicherung, die entsprechenden Werkleistungen ausführen zu dürfen.

• Stufe 3: Mitwirkung bei den Vertragsverhandlungen

Die am weitesten gehende Form der Mitwirkung des Bauherrn ist die aktive Teilnahme an den Vertragsverhandlungen mit den Subunternehmern. Gemäss den Allgemeinen Vertragsbedingungen ist dies zwar ausdrücklich nicht vorgesehen (Art. 7.7 AVB. «Der Bauherr hat kein Weisungsrecht gegenüber den Subunternehmern und Lieferanten des Generalunternehmers und darf nicht direkt mit ihnen über die Vergabe verhandeln».) Früher bin ich der aktiven Teilnehme der Bauherrschaft ebenfalls eher skeptisch gegenübergestanden. In der Zwischenzeit habe ich aber an mehreren Projekten mit offener Abrechnung festgestellt, dass dies sehr gut funktioniert. Voraussetzung ist natürlich, dass der Bauherr überhaupt an dieser zusätzlichen Tätigkeit interessiert ist.

In der Praxis läuft das Vergabeverfahren dann etwa so ab, dass die Angebote vom Generalunternehmer zuerst sachlich mit den Subunternehmern bereinigt und kommerziell vorbesprochen werden. Die letzte Verhandlung, bei der es in der Regel nur noch um den Preis geht, wird dann von der Bauherrschaft geführt. Dieses abgeänderte Verfahren der Vertragsverhandlung wird den betroffenen Anbietern vorgängig mitgeteilt. Es gibt Generalunternehmer, die nicht ausschliessen, dass die Teilnahme des Bauherrn an den Vertragsverhandlungen sogar vorteilhaft sein kann.

In diesem Zusammenhang sei auf die Empfehlungen zum modernen Generalunternehmerverfahren des Garantierten Maximalpreises GMP hingewiesen. Bei diesem Verfahren, das mit der offenen Abrechnung mit Kostendach eng verwandt ist, wird ausdrücklich empfohlen, dass die Arbeitsvergabe von Generalunternehmer und Bauherr gemeinsam durchgeführt wird. Da sich das GMP-Verfahren vermutlich auch hierzulande vermehrt durchsetzen dürfte, wird die Mitwirkung des Bauherrn an der Arbeitsvergabe an Subunternehmer ebenfalls zunehmen (Näheres siehe hier).

• Option: Vorgabe von Produkten

Gelegentlich kommt es auch vor, dass eine Bauherrschaft nicht Einfluss auf die Wahl eines Werkunternehmers nehmen will, aber die Wahl gewisser Produkte vorschreibt. Auch dies kann im Rahmen eines GU-Werkvertrags vereinbart werden. Beispiel: Ein Händler von elektrischen Komponenten verlangt, dass von den Elektrikern nur Komponenten seines eigenen Sortiments verbaut werden dürfen.