Planungsdauer
Die Totalunternehmersubmission ist ein eher langsames Verfahren für die Pro-jektrealisierung. Das zweistufige Auswahlverfahren braucht seine Zeit. Im Vergleich zum Direktauftrag ergibt sich eine deutlich längere Planungsdauer. In diesem Abschnitt wollen wir der Frage nachgehen, wie gross dieser Zeitunterschied ist.
Wir nehmen an, dass bereits eine Projektdefinition durchgeführt worden ist und somit ein Pflichtenheftheft vorliegt.
Der Massstab: Planungsdauer beim Direktauftrag
Fragen wir uns zuerst, welche Planungsdauer bei einem Direktauftrag zu erwarten ist. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen Direktauftrag an unabhängige Planer oder an eine Totalunternehmung handelt, denn beide Wege der Projektrealisierung dauern etwa gleich lange. Wenn das Projekt einmal definiert ist, kann beim direkten Planungsauftrag (also ohne vorgängiges Auswahlverfahren wie Planerwettbewerb oder Totalunternehmersubmission) sofort mit den Planungsarbeiten begonnen werden. Ein relativ grobes Pflichtenheft genügt dazu. Es reicht aus, wenn die wichtigsten Projektspezifikationen darin enthalten sind (Raumprogramm, Qualitätsanforderungen aller Art, allenfalls Layout und weiteres mehr).
Stufenweise erarbeiten nun die Planer das Projekt. Die einschlägigen Planungsschritte Vorprojekt und Bauprojekt sind in der Familie der SIA-Honorarordnungen 102 ff. beschrieben. Periodisch wird die Bauherrschaft beigezogen, um Entscheide mit unterschiedlicher Tragweite zu fällen. Die noch groben Angaben im Pflichtenheft werden zusammen mit ihr fortlaufend verfeinert, bis alle notwendigen Anforderungen bekannt sind. Am Schluss der Planungsphase ist das Bauprojekt fertig ausgearbeitet und die Kosten liegen in einer Genauigkeit von meistens etwa 10% vor.
Der Zeitbedarf für die Planungsphase von der Entgegennahme des Pflichtenheftes bis zur Baueingabe hängt stark von der Art des Projektes ab. Als plausibler Mittelwert können vier Monate angenommen werden. In einfachen oder besonders dringenden Fällen sind auch kürzere Fristen möglich.
Vergleich der Planungsdauer:
Direktauftrag und Totalunternehmersubmission
Planungsdauer bei der Totalunternehmersubmission
Die Totalunternehmersubmission betrachten wir etwas ausführlicher als den Direktauftrag. Die Planungsphase setzt sich hier aus folgenden vier Teiltätigkeiten zusammen: Vorauswahl, Projektausarbeitung, Entscheidungsphase sowie Baueingabe (siehe Abbildung).
Bei der Abschätzung des Zeitbedarfs für die Vorauswahl der Totalunternehmer gehen wir von der Annahme aus, dass im Rahmen der Projektdefinition ein konventionelles Pflichtenheft erstellt wird, wie es beim normalen Architektenverfahren (Direktauftrag) üblich ist. Dieses genügt jedoch den höheren Anforderungen der Totalunternehmersubmission nicht. Es ist dafür zu wenig detailliert und muss daher am Anfang der Vorauswahl zuerst noch verfeinert werden. Im Abschnitt «Pflichtenheft bei der Totalunternehmersubmission» sind wir darauf eingegangen, aus welchen Bausteinen ein detailliertes Pflichtenheft bestehen kann. Je nach Projekt kann es zwei bis vier Wochen dauern, bis das Pflichtenheft in der erforderlichen Präzision vorliegt.
Das heisst nun aber nicht, dass das Projekt um diese Zeitspanne verzögert wird. Bereits während der Verfeinerung des Pflichtenheftes kann die Bauherrschaft erste Kontakte zu Totalunternehmern aufnehmen. Anhand von Gesprächen und Besichtigungen werden in dieser Zeit einige Firmen bestimmt, welche in die engere Wahl kommen. Es wird angenommen, dass diese vielleicht etwa vier Bewerber grobe Angebote erarbeiten, bestehend aus einer skizzenartigen Darstellung der Lösung sowie einer Kostenschätzung. Anschliessend wer-den die Angebote von der Bauherrschaft geprüft und beurteilt. Die ganze Phase der Vorauswahl dauert etwa zweieinhalb Monate, vom Beginn der Ergänzung des Pflichtenheftes bis zur Bestimmung der zwei besten Anbieter.
Für die eigentliche Projektausarbeitung verbleiben normalerweise zwei Bewerber. Am Anfang der Phase wird zunächst das Pflichtenheft nochmals auf den letzten Stand gebracht, damit beide Teilnehmer der Ausschreibung die gleiche Ausgangslage haben. Es sind seit der ersten Abfassung vermutlich neue Aspekte aufgetaucht, die berücksichtigt werden müssen. Parallel dazu können die Ausschreibungsteilnehmer mit der Planung weiterfahren. Ziel ist ein detailliert ausgearbeitetes Projekt samt einer verbindlichen Preisangabe. Eine Frist von zweieinhalb Monaten bis zur Abgabe des Angebots dürfte ausreichen.
Die nun folgende Entscheidungsphase sollte zeitlich nicht unterschätzt werden. Wir setzen dafür eineinhalb Monate ein. Zuerst werden die Angebote von der Bauherrschaft ausgewertet und verglichen. Erfahrungsgemäss tauchen Aspekte auf, die zu Zusatzabklärungen führen. Mit den bereinigten Offerten können nun die Vertragsverhandlungen geführt werden. Zu grosser Zeitdruck zahlt sich hier nicht aus.
Nach der Auswahl des Siegerprojektes geht es darum, möglichst schnell die Baueingabe einzureichen. Bisher nur grob beachtete Aspekte, die für die Bewilligung aber wichtig sind, werden im Detail geplant (z.B. Brandschutz). Anforderungen aller Art sind mit den Behörden abzusprechen. Alle erforderlichen Dokumente für die Baueingabe werden erstellt. Für die meisten sind ausschliesslich die Planer zuständig (Brandschutzpläne; Wärmeschutznachweis etc.). Es gibt aber auch Aufgaben, bei denen die Mitarbeit der Bauherrschaft erforderlich ist (z.B. Beschreibung der betrieblichen Nutzung bei einem Gewerbeprojekt). Gesamthaft gesehen geht es also bei der Baueingabephase um weit mehr als nur um ein Ergänzen und Unterschreiben der Pläne. Wir nehmen an, dass dafür eineinhalb Monate benötigt werden.
Die totale Planungsdauer bei der Totalunternehmersubmission beträgt acht Monate, wenn man die oben erläuterten Annahmen für die Phasen Vorauswahl, Projektausarbeitung, Entscheidung und Baueingabe zusammenzählt. Das sind vier Monate mehr als beim direkten Planungsauftrag. Dieser zeitliche Mehraufwand ist aber als obere Grenze zu betrachten. Wenn es nötig ist, kann er auch reduziert werden. Damit der Aspekt der längeren Planungszeit gegenüber dem Direktauftrag aber nicht vernachlässigt wird, scheint mir im Beispiel eine deutliche Darstellung angebracht zu sein.
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