Externe Unterstützung der Bauherrschaft
Die Totalunternehmersubmission hat die Eigenschaft, dass die Bauherrschaft bei vielen Bauherrentätigkeiten auf sich allein gestellt ist. Beim konventionellen Architektenverfahren etwa hat sie in der Person des Architekten einen baubezogenen Treuhänder, der sie bei allen Fragen des Bauens unterstützt. Auch beim Generalunternehmermodell hat sie oft direkten Zugriff auf den Architekten, der sie beraten kann (siehe Abschnitt «Projektorganisation» im Teil 2).
Durch die fehlende Beratung kann es für die Bauherrschaft deshalb angezeigt sein, sich nach externer Unterstützung umzusehen, zum Beispiel nach einem Bauherrenberater. Nachstehend gehe ich auf einige Sachgebiete ein, in denen ein gewisser Support nützlich sein könnte.
Bei der Totalunternehmersubmission ist die Projektdefinition generell eine anspruchsvolle Angelegenheit, komplexer jedenfalls als beim normalen Architektenverfahren.
Auf den Informationsgehalt des Pflichtenhefts sind wir im Abschnitt «Pflichtenheft bei der Totalunternehmersubmission» eingegangen.
Diese umfasst die Teilphasen der Vorauswahl von Totalunternehmern und die eigentliche Projektausarbeitung in Konkurrenz. In diesem Zeitraum müssen auf Seite der Bauherrschaft vielfältige Abklärungen vorgenommen werden, bei denen externer fachlicher Support nützlich ist. Dazu gehören in beiden Teilphasen Kostenanalysen oder qualitative Beurteilungen von Lösungsvorschlägen.
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Vertragsverhandlungen und Vertragsabschluss
Für diese bauherrenseitige Aktivität ist externe Unterstützung durch eine Fachperson höchst empfehlenswert.
Die Beratung kann sich auf alle Aspekte der Vertragsgestaltung mit dem Totalunternehmer beziehen (Methode der Preisbestimmung, Vorgehen bei Projektänderungen, Mängelhaftung etc.).
Näheres siehe Kapitel 8 «Generalunternehmer-Werkvertrag»
Die vertragliche Absicherung gegen Risiken nimmt dabei oft einen besonderen Stellenwert ein. Näheres siehe Kapitel 9 «Bewirtschaftung der Risiken».
Aus Sicht der Bauherrschaft sind die Abläufe im Wesentlichen gleich wie beim Generalunternehmermodell, mit dem Unterschied allerdings, dass ein neutraler Architekt als Berater fehlt. Externer Support wird daher beispielsweise bei Projektänderungen geschätzt.
Anspruchsvoll ist oft auch die Abschlussphase mit der Werkabnahme und der Schlussabrechnung, insbesondere bei der Methode der offenen Abrechnung mit Kostendach.
Näheres zur Schlussabrechnung siehe Abschnitt «Schlussabrechnung» im Kapitel 11.
>> zum Inhaltsverzeichnis – Kapitel 14, Totalunternehmersubmission
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