Vorauswahl von Totalunternehmern
Nach der Projektdefinition und der damit verbundenen Abfassung des Pflichtenhefts durch die Bauherrschaft geht es darum, die Teilnehmer der Totalunter-nehmersubmission auszuwählen. Falls ohnehin nur zwei Kandidaten in Frage kommen, kann man gleich mit der Submissionsphase beginnen (siehe nächsten Abschnitt «Projektausarbeitung in Konkurrenz»). Oft ist das Feld potentieller Teilnehmer aber grösser. In diesem Abschnitt wird beschrieben, wie in diesem Fall eine Vorauswahl getroffen werden kann.
Die Beschränkung des Teilnehmerfeldes im Hinblick auf die Submissionsphase erfolgt vor allem aus ökonomischen Gründen. Aus methodischen Gründen wäre dies nicht nötig. Der Bauherr könnte an und für sich alle Totalunternehmer zur Offertstellung einladen, die sich dafür interessieren. Ähnlich ist die Immobilienfirma im Beispiel Bostuden in Thun (Näheres siehe hier) vorgegangen, die zehn Anbietern Gelegenheit gegeben hat, Angebote auszuarbeiten.
Bei privaten Gelegenheitsbauherren dürfte ein grosses Teilnehmerfeld in der Regel nicht empfehlenswert sein. Meistens wird den Anbietern für die Ausarbeitung der Projekte nämlich etwas bezahlt. Mehr Anbieter bedeutet demzufolge höhere Kosten. Zudem ist der Bauherr zeitlich mehr gefordert, weil er die Totalunternehmer bei der Projektausarbeitung begleiten muss. Aus diesen Gründen ist es sinnvoll, vor der eigentlichen Submission eine Vorauswahl zu treffen und diese nur mit zwei (eventuell drei) Teilnehmern durchzuführen.
Ablauf der Vorauswahl
Die Vorauswahl läuft so ab, dass der Bauherr mit Anbietern Kontakt aufnimmt, die ihm für die Aufgabe grundsätzlich als geeignet erscheinen. Es handelt sich dabei in der Regel um Totalunternehmer (meist bezeichnen sie sich selber als Generalunternehmer), manchmal auch um freie Planer, die fallbezogen Leistungen im Werkpreis anbieten. Der Bauherr interessiert sich häufig für Anbieter, die vertraut sind mit vergleichbaren Bauaufgaben, beispielsweise mit industriellen Projekten. Er besichtigt ausgeführte Projekte und holt bei ehemaligen Kunden des Totalunternehmers Referenzen ein.
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Allgemeine Auswahlkriterien
Das Abklären der allgemeinen Leistungsfähigkeit der Interessenten ist bei der Totalunternehmersubmission weitgehend identisch wie bei der normalen Generalunternehmersubmission. Es geht darum, die Fakten und Eindrücke auszuwerten, die man im Kontakt mit den Totalunternehmern erhält.
Allgemeine Kriterien für die Vorauswahl von Totalunternehmern:
— Finanzielle Stärke
Die Risiken des Bauens sind mit einem Partner von guter Bonität deutlich geringer als mit einem von zweifelhafter Bonität; bei Bedarf können von solventen Firmen zudem eher Sicherheiten bereitgestellt werden.
— Einschlägige Erfahrung
Eine Totalunternehmung mit viel einschlägiger Erfahrung ist eher in der Lage, kostengünstig zu bauen, als eine Konkurrentin, die sich zum ersten Mal mit einer solchen Aufgabe befasst.
— Referenzen
— Genereller Eindruck des Planungsteams
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Projektskizze und Richtpreis
Gelegentlich möchte der Bauherr bereits bei der Vorauswahl wissen, wie die potentiellen Teilnehmer sein Projekt angehen würden. Um dies zu erreichen, kann der Bauherr die Interessenten ersuchen, für das konkrete Bauvorhaben eine Projektskizze anzufertigen und dafür einen Richtpreis anzugeben. Diese Projektskizze muss nicht ausgereift sein. Es kommt nicht darauf an, dass das Projekt in allen Einzelheiten ausgearbeitet ist. Es geht vielmehr darum, die Grundidee mit einer gewissen Verbindlichkeit aufzuzeigen.
Der Richtpreis ist bei der Vorauswahl ein wichtiges, aber keineswegs das einzige Kriterium. Es wird bewusst diese Bezeichnung verwendet, weil die Angabe in kommerzieller Hinsicht nicht verbindlich sein soll (im Unterschied zur Angabe eines verbindlichen Kostendachs). Es wird aber dennoch erwartet, dass die Preisangabe der Wirklichkeit möglichst nahe kommt. Es liegt am Bauherrn, durch zusätzliche Abklärungen zu überprüfen, ob die Angabe seriös und plausibel ist. Meine Erfahrung zeigt, dass ein kompetentes Auswahlgremium des Bauherrn dazu durchaus in der Lage ist. Der Überprüfung dienen etwa Quervergleiche mit Preisangaben von Konkurrenten, vor allem aber die Güte des Kostenermittlungssystems des Anbieters. Aufschlussreich sind daher beispielsweise Kostenanalysen von ausgeführten Projekten und insbesondere vertiefte Gespräche mit der Person, die federführend für die Kostenermittlung ist.
Die Genauigkeit des Richtpreises kann trotz des bescheidenen Planungsaufwandes erstaunlich hoch sein. Es würde mich nicht überraschen, wenn die Kostenungenauigkeit zum Zeitpunkt der Vorauswahl nicht mehr als +/– 10% betragen würde. Gemäss der SIA-Honorarordnung 102, die das Vorgehen beim konventionellen Architektenverfahren regelt, wird diese Kostengenauigkeit üblicherweise erst beim Kostenvoranschlag erreicht. Dieser basiert aber auf einem weitgehend ausführungsreifen Projekt, der Richtpreis dagegen auf einer Projektskizze.
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