C. Anforderungen an Bauelemente des Gebäudes

In diesem Abschnitt legen wir die Anforderungen fest, die sich auf das Gebäude an und für sich beziehen und keinen direkten Bezug zur Nutzung haben. Die Spezifikationen können jeden Bauteil eines Bauwerkes betreffen.

• Gebäudehülle

Hier wird definiert, welche Anforderungen die Gebäudehülle zu erfüllen hat. Über die architektonische Gestaltung von Fassade und Dach wird dabei nichts ausgesagt. Einige Beispiele:

- Türen und Tore. Bei Industriegebäuden werden die Anforderungen in der Regel genau formuliert (Beispiel: automatisches, schnelles Sektionalhubtor mit 2.50 m lichter Durchfahrtshöhe).

- Sonnenschutz. Die Anforderungen beinhalten hier Aspekte wie Art und Bedienung des Sonnenschutzes. Möglicherweise muss auch festgelegt werden, ob auf der Nordfassade ein Sonnenschutz vorzusehen ist oder darauf verzichtet wird.

- Belichtung. Dieser Punkt spielt vor allem bei Hallen eine Rolle. Beispielsweise kann angegeben werden, für welchen Flächenanteil der Dachfläche transparente Lichtbänder vorzusehen sind.

• Haustechnik

Bei diesem Punkt geht es um die nutzungsneutrale, gebäudegebundene Haustechnik. Die anlagengebundene Versorgung ist bereits weiter oben aufgeführt (Medienversorgung der Betriebseinrichtungen). Manchmal sind die beiden Bereiche nicht genau auseinanderzuhalten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine industrielle Hallenheizung so konzipiert wird, dass sie gleichzeitig zur Lüftung von Betriebsprozessen verwendet werden kann (System «Fläkt»).

• Einzelbauteile

Hier können allfällig notwendige Qualitätsmerkmale von bisher noch nicht behandelten Bauteilen festgehalten werden. Bei einem Hallenboden beziehen sich die Anforderungen etwa auf Härte, Verschleissfestigkeit, Staubfreiheit und dergleichen. Für eine Hallenwand können schallschluckende Eigenschaften gefordert werden. In beiden Fällen bleibt die technische Lösung aber offen.

Manchmal werden bestimmte Konstruktionen oder Ausführungsarten explizit vorgeschrieben. So ist denkbar, dass für eine Stahlkonstruktion eine Verzinkung gewünscht wird anstelle eines normalen Rostschutzanstrichs. Vielleicht werden sogar Produkte oder Lieferanten vorgegeben. Wenn ein Unternehmen bereits mehrere Lifte des Herstellers A hat, ist es im Hinblick auf den Unterhalt naheliegend, auch beim neuen Bauvorhaben den gleichen Lieferanten zu berücksichtigen.

• Optionen

Vielfach gibt es bei der Abfassung des Pflichtenheftes Positionen, bei denen man sich über die Anforderungen noch nicht schlüssig ist. Man will es vom Preis abhängig machen, welche Ausführung realisiert wird. So kann beispielsweise ein Mehrpreis für ein Fassadenprofil in Alu anstelle der Standardausführung in Blech als Option formuliert werden. Entschieden wird erst zu einem späteren Zeitpunkt, welche Variante gewählt wird.

Optionen sind verwandt mit Budgetpreisen (siehe dazu auch «Budgetpreis»). Bei letzteren ist die Art der Ausführung noch nicht bestimmt. Bei Optionen jedoch sind Varianten der Ausführung genau definiert, aber es wird noch offengelassen, welche der Varianten gewählt wird.

D. Umgebung, Erschliessung

In diesen Abschnitt gehört die Umgebungsgestaltung wie Strassen, Grünflächen und Plätze, ferner alle Werkleitungen (Kanalisation etc.) sowie allfällige Umgebungsbauwerke (Gartenhäuschen, Garagen, Veloständer etc.). Erfahrungsgemäss ist in diesem Bereich das Pflichtenheft häufig lückenhaft, was zu erheblichen Nachforderungen führen kann.

E. Baunebenkosten

Hier sind alle Baunebenkosten aufzulisten, die in den Werkpreis einzuschliessen sind. Speziell bei den Gebühren und Versicherungen sind klare Abmachungen nötig, da die entsprechenden Kosten erheblich sein können.

Administrative Regelungen

Neben den oben aufgeführten eigentlichen Bausteinen gehören diverse administrative Regelungen in ein vollständiges Pflichtenheft. Bei Projekten der öffentlichen Hand muss diesbezüglich ein erheblicher Aufwand getrieben werden, um nicht Rekurse zu provozieren. Im Unterschied dazu hat man es bei Bauaufgaben der Privatwirtschaft einfacher. An folgende Punkte ist zu denken (vgl. dazu auch: VSGU, Empfehlungen, Seite 4 ff.):

Die wichtigsten administrativen Regelungen in Pflichtenheften

• Terminlicher Ablauf
• Umfang der Unterlagen für das Angebot (Prinzip: nur soviel wie nötig)
• Formale Aufbereitung der Unterlagen (z. B. Massstab der Pläne)
• Gewichtung der Beurteilungskriterien
• Vertragsbedingungen (z. B. Mustervertrag des VSGU einschliesslich der Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB)

Umfang von Pflichtenheften

Die in diesem Kapitel dargestellte Checkliste für das Pflichtenheft mag umfangreich erscheinen. Daraus sollte man aber nicht den Schluss ziehen, dass auch das Pflichtenheft selber ein dickes Buch sein müsse. Das Gegenteil ist der Fall. Ein kurzes, aber prägnantes Pflichtenheft ist ein Zeichen von Qualität. Selbst für eine komplexe Fabrik kann man sich auf einen Textumfang von zehn bis zwanzig Seiten beschränken. Nicht eingerechnet in dieser Zahl sind die Planbeilagen (Layouts, Skizzen für den Gebäudeschnitt etc.).