C. Kostenermittlung nach Arbeitsgattungen (Kostenvoranschlag)
Als Kostenvoranschlag (KV) bezeichnet man im Bauwesen das detaillierte Kostenbudget für ein Bauprojekt. Der KV ist die genaueste, aber auch aufwendigste Methode zur Kostenermittlung. In diesem Abschnitt gehen wir auf dieses Planungsinstrument näher ein.
Der Kostenvoranschlag (KV) als ausführungsorientierte Kostenermittlung
In der Regel wird der Kostenvoranschlag kurz vor Baubeginn erstellt. Er dient zunächst als verbindliche Budgetgrösse für den definitiven Ausführungsbeschluss. Anschliessend braucht man ihn während der ganzen Realisierungsphase als Basis für die Kostenüberwachung.
Der KV soll sämtliche Kosten beinhalten, die für ein Bauvorhaben anfallen. Damit die hohen Anforderungen an die Genauigkeit erfüllt werden können, müssen die nutzungsmässigen Anforderungen sowie die verwendeten Materialien und Konstruktionen im Detail bekannt sein. Ein grosser Teil dieser Informationen ist in einem Baubeschrieb aufgeführt, der vollständig und genau sein soll. Er enthält Anforderungen aller Art wie Oberflächenqualitäten, Spezifikationen für die Installationen und vieles weitere mehr. Ein KV ohne Baubeschrieb ist wertlos.
Im KV werden die Budgetpositionen nach Arbeitsgattungen gegliedert (Baumeisterarbeiten, Gipserarbeiten, elektrische Installationen etc.). Dies ist ein klarer Unterschied zur Kostengliederung bei der früher behandelten Elementmethode. Bei letzterer sind die Anlagekosten als Summe der Kosten von Bauelementen zu verstehen. Das Arbeiten mit Elementen wie Wänden, Decken oder Fassaden eignet sich ausgezeichnet für die Planung und insbesondere die Kostenoptimierung, nicht aber für die Bauausführung. Die Bauwirtschaft ist nicht nach Elementen gegliedert, sondern nach Arbeitsgattungen. Ein Gipser beispielsweise erbringt die Arbeitsgattung der Gipserarbeiten. Diese können in einer Vielzahl von Bauelementen enthalten sein: als Wandputz auf Trennwänden und Aussenwänden, als Deckenputz auf Decken und Treppenuntersichten. Für einen Werkvertrag mit einem Gipser braucht es ein Leistungsverzeichnis, das sämtliche Gipserarbeiten eines Bauwerkes auflistet. Falls also eine genaue Kostenermittlung nach der Elementmethode vorliegt, muss diese für die Bauausführung umgearbeitet werden. Die Kostendaten aus der Elementgliederung werden dabei nach Arbeitsgattungen aufgeschlüsselt.
Der Kostenvoranschlag kann als ausführungsorientierte Kostenermittlung bezeichnet werden, die Elementmethode als planungsorientierte. Der Kostenvoranschlag ist ein praktisch unentbehrliches Instrument der Bauausführung, die Elementmethode jedoch braucht es dazu nicht unbedingt.
Der Baukostenplan (BKP) als Grundlage für den Kostenvoranschlag
Der Kostenvoranschlag wird, wie bereits erwähnt, nach Arbeitsgattungen gegliedert. Die Reihenfolge folgt mehr oder weniger chronologisch der Bausausführung. Angesichts der grossen Anzahl von Budgetpositionen ist es nützlich, eine gewisse Systematik zu befolgen. Es gibt dazu ein sehr gutes Instrument, das Ordnung in die Struktur der Baukosten bringt: den Baukostenplan BKP (siehe Literaturverzeichnis). Wie viele andere nützliche Hilfsmittel im Bauwesen ist er herausgegeben worden von der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB) in Zürich.
Eine einheitliche Kontierung vereinfacht Kostenplanung und Kostenüberwachung im Bauwesen ganz erheblich. Die Kommunikation wird unter allen Beteiligten einfacher, seien es Bauherren, Planer oder Anbieter von Bauleistungen. Die normierte Kontierung dürfte nicht zuletzt auch der Genauigkeit der Kostenaussagen zugute kommen. Der Baukostenplan BKP ist im Bauwesen stark verbreitet. Seine Konten sind den meisten Profis der Baubranche geläufig. Jeder Bauleiter oder Kostenspezialist weiss, dass die Gipserarbeiten die BKP-Nummer 271 haben.
Gemäss BKP werden die Anlagekosten nach Hauptklassen gegliedert. Im folgenden erläutere ich den grundsätzlichen Aufbau des Baukostenplanes anhand der Hauptklassen 0 bis 9 (siehe dazu auch «Beispiel eines Kostenvoranschlags»).
Neben dem eigentlichen Grundstückserwerb sind hier die Kosten der Handänderung im weiteren Sinne enthalten (Handänderungssteuern, Notariatskosten etc.). In diese Hauptklasse gehören ebenfalls die Kosten für die Erschliessung des Grundstücks (Strasse, Kanalisation etc.). Allerdings fallen nur die Infrastrukturkosten ausserhalb der Parzellengrenze in Betracht. Aufwendungen innerhalb der Parzelle gehören zur Umgebung (BKP 4).
In vielen Fällen gehört das Grundstück schon lange der Bauherrschaft und muss nicht erst erworben werden. Grundstückskosten im Sinne des Baukostenplanes BKP gibt es meistens aber trotzdem. Beispiel einer solchen kleinen Kostenposition ist die Abparzellierung.
- BKP 1: Vorbereitungsarbeiten
In dieser Hauptklasse werden die standortabhängigen Aufwendungen verbucht, die nötig sind, bis mit den Bauarbeiten für das Gebäude angefangen werden kann. Anders ausgedrückt werden hier spezielle Kostenfaktoren separat aufgelistet, die aus verschiedenen Gründen nicht zu den üblichen Gebäudekosten BKP 2 gehören. Zu den Vorbereitungsarbeiten gehören etwa Abbrüche von bestehenden Gebäuden oder Umlegungen von Leitungen. Besonders kostspielig können Aufwendungen bei schwierigen Baugrundverhältnissen sein (Pfahlfundationen, Baugrubensicherungen etc.). Es ist durchaus denkbar, dass im Rahmen der Vorbereitungsarbeiten zuerst monatelang mit aufwendigen Grundbautechniken eine Baugrube erstellt werden muss, bevor man überhaupt mit jenen Bauarbeiten anfangen kann, die üblicherweise zu den Gebäudekosten BKP 2 zählen.
Bei vielen Bauvorhaben fallen die Vorbereitungsarbeiten nicht ins Gewicht. Bei ungünstigem Baugrund sollte man deren finanzielle Konsequenzen aber keinesfalls unterschätzen.
Die Gebäudekosten BKP 2 umfassen für viele Bauvorhaben den weitaus grössten Teil der Anlagekosten. Im nachfolgend dargestellten Beispiel aus dem Wohnungsbau (siehe «Beispiel eines Kostenvoranschlags») sind es 85%, wobei dort allerdings der Wert des Grundstücks nicht berücksichtigt ist.
Die normierte Reihenfolge der Positionen entspricht ungefähr dem Bauablauf. Am Anfang kommt der Aushub, und die Gebäudereinigung ist eine der letzten Positionen. Dazwischen liegen Baumeister, Stahlbau, Installateure aller Art, Handwerker des Ausbaugewerbes und weitere mehr. Die Honorare des Gebäudes gehören ebenfalls in die Hauptklasse BKP 2.
Die Gebäudekosten BKP 2 werden verwendet für die Ermittlung des Kubikmeterpreises gemäss SIA 116. Der Baukostenplan ist somit unter anderem auch die Grundlage für zuverlässige kostenstatistische Auswertungen. Fehler etwa bei der Abgrenzung von Vorbereitungsarbeiten BKP 1 oder Betriebseinrichtungen BKP 3 wirken sich sofort ganz erheblich auf den Kubikmeterpreis aus.
- BKP 3: Betriebseinrichtungen
Diese Hauptgruppe ist in erster Linie bei gewissen Typen von Bauvorhaben von Bedeutung, wo massgebliche nutzungsspezifische Einrichtungen vorhanden sind (Industriebauten, Spitäler etc.). Während in den Gebäudekosten BKP 2 nur die nutzungsneutrale Grundausstattung enthalten ist, werden die Spezialeinrichtungen bei den Betriebseinrichtungen BKP 3 kontiert. Die meisten Arbeitsgattungen des Baugewerbes können sowohl unter den Gebäudekosten wie unter den Betriebseinrichtungen im Kostenvoranschlag erscheinen. Ein Beispiel sind die Starkstrominstallationen: Die normale Raumbeleuchtung zählt zu den Gebäudekosten, die Anschlüsse für Produktionsmaschinen dagegen gehören zu den Betriebseinrichtungen. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig und wird auch nicht von allen Planern gleich gehandhabt. Typische Betriebseinrichtungen sind:
- Spezialfundamente für grosse Maschinen, evtl. sogar mit eigener Pfählung
- Starkstromversorgung der Maschinen in einem Industriebetrieb
- Netzwerke für die Informatik in einem Verwaltungsgebäude
- Krane, Lagereinrichtungen, Prozesslüftung etc. in einer Fabrik
Die Umgebungsarbeiten setzen sich aus einer Vielzahl von Einzelpositionen zusammen. Dazu zählen etwa die Umgebungsflächen (Wege, Plätze, Grünflächen etc.), Umgebungsbauwerke (Gartenhäuschen, Fahrradständer etc.), Stützmauern und weiteres mehr.
Auch die Werkleitungen innerhalb des Grundstücks gehören zur Umgebung. Der Einfachheit halber beschränkt man sich vielfach aber nicht auf das Grundstück, sondern rechnet auch die Leitungsstücke ausserhalb der Parzellengrenzen bis zu den Anschlussstellen hinzu (z. B. Anschluss an die Kanalisation im Bereich der Strasse). Dies widerspricht zwar der strengen Auslegung des Baukostenplans, ist aber meines Erachtens tolerierbar, sofern die Anschlussstellen nicht allzuweit von den Parzellengrenzen entfernt sind.
Die Gräben für die Werkleitungen gehören ebenfalls zur Umgebung BKP 4. Hier werden in der Praxis häufig Fehler gemacht, indem zum Beispiel der Graben für die Kanalisationsleitung den Gebäudekosten BKP 2 zugerechnet wird. Diese falsche Zuordnung kann leicht geschehen, denn vielfach wird die Kanalisation vom gleichen Baumeister ausgeführt, der den Rohbau des Gebäudes erstellt. Wer an einer korrekten Ermittlung der Gebäudekosten interessiert ist, verbucht den (oft recht teuren) Graben für die Kanalisationsleitung jedoch in der Hauptklasse Umgebung BKP 4.
Der Baukostenplan dient als praktische Checkliste, welche Kosten hier zu verbuchen sind: Bewilligungen, Plankopien, Versicherungen, Aufrichte und weiteres mehr. Speziell die Gebühren für die staatlichen Leistungen (Anschlussgebühren etc.) sind in der Vergangenheit stark angestiegen, und man tut gut daran, sie nicht zu unterschätzen. Mir ist ein extremer Fall bekannt, wo bei einem kleineren Umbau eines Wohngebäudes die Wasseranschlussgebühr allein über 10% der gesamten Investitionskosten ausgemacht hat.
Der Baukostenplan lässt Raum für firmen- oder projektspezifische Anpassungen. Ganze Hauptklassen können verwendet werden für Kostenarten, die aus irgendeinem Grunde separat behandelt werden sollen (Einrichtungen für Spitäler, Fabriken, Banken etc.). Auch folgende Budgetpositionen können hier untergebracht werden: Index-Teuerung, Bauherrenreserve, Unvorhergesehenes etc.
Diese Hauptklasse wird, wie die Hauptklasse Betriebseinrichtungen (BKP 3), vor allem bei grösseren und speziellen Bauvorhaben verwendet, kaum aber im Wohnungsbau. Typische Positionen der Ausstattung sind das Mobiliar in einem Bürogebäude, Geräte und Maschinen für Raumreinigung und Umgebungspflege, das sogenannte Kleininventar (Papierkörbe, Feuerlöscher etc.) sowie der künstlerische Schmuck.
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