Generalunternehmersubmission
Stellen wir uns die Situation vor, dass ein Projekt soweit ausgearbeitet ist, dass die Bauausführung ansteht. An der Arbeit ist ein Planungsteam, das aus dem Architekten sowie den nötigen Fachplanern besteht, wobei die Gesamtleitung beim Architekten liegt. Als Honorierungsgrundlage für den Architekten ist die SIA-Honorarordnung 102 gewählt worden. Diese Ordnung liefert auch den Rahmen für die Definition seiner Leistungen.
Weichen stellen für die Generalunternehmersubmission
Im Verlaufe der Teilphase «Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag» (Art. 4.41 SIA 102) werden die Weichen gestellt für die Realisierung des Projekts mit einem Generalunternehmer. Der Architekt erhält vom Bauherrn den Auftrag, Ausschreibungsunterlagen für eine Generalunternehmersubmission auszuarbeiten. Diese Unterlagen bestehen primär aus einem kompletten Plansatz («Vertragspläne») sowie einer umfassenden Sammlung von Leistungsmerkmalen des Bauwerks («Baubeschrieb»).
Generalunternehmersubmission: Spezialfall in der Projektabwicklung nach SIA 102
Der Baubeschrieb für den Generalunternehmer ist eine Weiterbearbeitung des sogenannten «Konstruktions- und Materialkonzeptes» gemäss Art. 4.32 SIA 102. Er ist in der Regel nach Arbeitsgattungen gegliedert und gibt Aufschluss über die geforderten Qualitäten und Leistungsmerkmale, die das Bauwerk erfüllen soll.
Zu unterscheiden vom Baubeschrieb sind die detaillierten Leistungsverzeichnisse, die bei der Submission von Einzelunternehmern verwendet werden. Hier sind die zu erbringenden Leistungen pro Arbeitsgattung auf kleine Leistungseinheiten aufgeschlüsselt. Zudem sind bei allen Leistungspositionen die Quantitäten enthalten (Vorausmasse).
Hinsichtlich der Spezifikation der Anforderungen an das Bauwerk sollten beide Dokumente deckungsgleich sein, der eher kompakte Baubeschrieb für den Generalunternehmer wie die umfangreiche Sammlung der Leistungsverzeichnisse nach Arbeitsgattungen für die Einzelunternehmer.
In der Darstellung oben sind die grundsätzlichen Abläufe dargestellt. Ausgangspunkt ist die Teilphase «Bauprojekt» (Art 4.32 SIA 102), in der das Konstruktions- und Materialkonzept durch den Architekten präzisiert wird. Der Normalpfad A aus der Sicht des Architekten ist die Submission von Arbeitsgattungen. Zu diesem Zweck werden pro Arbeitsgattung Leistungsverzeichnisse erstellt. Angesiedelt ist diese Tätigkeit in der Teilphase «Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag» (Art 4.41 SIA 102). Basis für die Ausarbeitung der Leistungsverzeichnisse sind primär zwei Quellen: Die erste ist das Konstruktions- und Materialkonzept, das vorgängig nochmals überprüft wird; die zweite sind die sogenannten Ausschreibungspläne, anhand denen die Mengen ermittelt werden (Vorausmasse).
Die Generalunternehmersubmission ist aus der Sicht der Architekten ein Spezialfall und nicht der Normalfall: In der Darstellung ist sie als Spezialpfad B eingetragen. Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ausarbeitung von Submissionsunterlagen für Generalunternehmer sind darum nicht zwangsläufig im Basishonorar des Architekten eingeschlossen. Einzelne Leistungen müssen zusätzlich honoriert werden («Zusätzlich zu vereinbarende Leistungen»). Dazu gehört insbesondere das «Erstellen eines definitiven detaillierten Beschriebs aller Materialien und Konstruktionen (z.B. Raumblätter), insbesondere im Hinblick auf Pauschal- oder Globalvergaben» (Art 4.41 SIA 102).
Es sei aber daran erinnert, dass die Grenze zwischen Grundleistungen des Architekten und besonders zu vereinbarenden Leistungen nicht scharf gezogen ist. Es gibt durchaus Fälle, in denen die Bauherrschaft das Erstellen des Baubeschriebs für den Generalunternehmer nicht zusätzlich honorieren muss.
Generalunternehmersubmission nur unauffällig in SIA-Honorarordnung 102 integriert
Aufgrund der obigen Beschreibung lässt sich festhalten, dass das Generalunternehmerprinzip nur unauffällig in der SIA-Honorarordnung 102 abgebildet ist.
Wir wollen uns den Ablauf eines Bauprojekts aus Sicht der Bauherrschaft als Fahrt auf der Autobahn vorstellen. Irgendwann erwartet die Bauherrschaft eine Autobahnverzweigung, wo sie sich überlegen muss, wie sie das Projekt realisieren soll: Die eine Verzweigung führt zur traditionellen Bauausführung mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung des Architekten, die andere zur Bauausführung durch einen Generalunternehmer. Diese Autobahnverzweigung jedoch ist in der SIA-Honorarordnung 102 kaum erkennbar. Lediglich eine kleine, unscheinbare Ausfahrt (in der obigen Darstellung als Spezialpfad B bezeichnet) gibt an, wie man in die Welt des Generalunternehmerwesens gelangen kann. – Ich kann mir vorstellen, dass viele Bauherren eine etwas umfassendere und dadurch auch klarere Behandlung begrüssen würden.
Umfang der Submissionsunterlagen
Die wichtigsten Unterlagen für die Generalunternehmersubmission sind der Baubeschrieb und die Vertragspläne. Sie bilden die Basis der späteren Vertragsbestandteile (siehe auch Abschnitt «Vertragsbestandteile»). In günstigen Fällen findet alles in einem einzigen Ordner Platz.
Je nach Projekt können aber auch andere Dokumente dazugehören (Bauentscheid; Submissionsunterlagen für die Ausschreibung nach Arbeitsgattungen etc.). Bei einem mittelgrossen Projekt mit ausgearbeiteten Leistungsverzeichnissen pro Arbeitsgattung erreichen die Unterlagen einen Umfang von vielleicht 10 Ordnern. Bei einem grossen, komplexen Projekt kann die Datenmenge über 100 Ordner erreichen. Die Daten werden heute zwar meistens digital auf einer CD vom Ersteller der Submissionsunterlagen an die anbietenden Generalunternehmer abgegeben, physisch ausgedruckt werden die Unterlagen aber früher oder später trotzdem noch.
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