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Beispiele für Spontanberatung
Notwendigkeit von Sicherheiten

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Ausgangslage

Wir befassen uns an anderen Stellen in dieser Rubrik «Spontanberatung» mit Sicherheiten zugunsten des Bauherrn. Themen sind etwa Sicherheitsleistungen beim Bauhandwerkerpfandrecht oder bei der Gewährleistung («Garantieschein»). Siehe dazu das Beispiel «Prüfung GU-Vertrag für ein Einfamilienhaus (Typenhaus)».

Aber braucht es diese Sicherheiten für den kleinen Bauherrn überhaupt? Zeigt nicht alle Erfahrung, dass man sehr selten darauf zurückgreifen muss?

Die Erfahrung zeigt tatsächlich, dass dies zutrifft. Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass man diese baubezogenen Schutzinstrumente nie braucht. Ich beispielsweise habe in meiner langen Karriere im Bauwesen noch nie eine Solidarbürgschaft als Sicherheitsleistung für die Gewährleistungsgarantie eines Werkunternehmers beanspruchen müssen.

Konzentrierte Risiken vermeiden

Sicherheiten sind aus meiner Sicht bevorzugt dazu da, eine gefährliche Ballung von Problemen zu vermeiden. Dies kann etwa bei einer Immobilienkrise der Fall sein.

Fragen wir uns zuerst, wie eine Immobilienkrise abläuft. Früher oder später wird der heutige Immobilienboom zu Ende gehen. Wer schon einmal erlebt hat, wie die Baukonjunktur kippt, der weiss, dass das schnell gehen kann und brutale Auswirkungen hat. Die Verzögerung ist vergleichbar mit dem Effekt, wenn jemand in einem Schnellzug die Notbremse zieht. In kürzester Zeit steht der Zug still, Kinder kreischen, die Bremsen glühen. Ich habe einen ersten Immobiliencrash 1974/75 mitgemacht (Erdölkrise), und später ab etwa 1991 noch einen zweiten: In beiden Krisen ist die Abbremsung sehr schnell gegangen.

Ein Immobiliencrash hat mannigfaltige Auswirkungen auf die Wirtschaft: Die Jobs sind nicht mehr so sicher und wahrscheinlich werden einzelne Beschäftigte sogar arbeitslos, die Immobilien verlieren an Wert, und es gibt Konkurse, speziell im Bausektor.

Es ist nicht auszuschliessen, dass ein Bauherr, den es speziell ungünstig trifft, von allen diesen Problemen gleichzeitig heimgesucht wird: Er verliert seine Stelle, neu gebaute Häuser verlieren an Wert (auch seines), und nun bekommt er auch noch beim Bauen seines Hauses Probleme. Dann ist er froh, wenn er wenigstens gegen einige der Probleme versichert ist, weil es sonst für ihn plötzlich existentiell werden könnte. Die zusätzliche Sicherheit kann darin bestehen, dass er nicht mit Pfandrechten belastet wird, die er ablösen muss (was zu Doppelzahlungen führt). Nützlich kann auch eine Sicherheit sein (in der Form einer Solidarbürgschaft), die wirksam wird, wenn ein Werkunternehmer (Generalunternehmer) Konkurs geht und einen Bauschaden nicht mehr selber beheben kann.

Fazit

Sicherheiten haben bei grossen institutionellen Bauherren und bei kleinen Einfamilienhaus-Bauherren einen etwas anderen Stellenwert. Grosse Bauherren vermeiden oft Risiken aller Art, weil ungeplante Ausgaben die Rendite schmälern. Die Rendite einer Investition ist ohne Sicherheiten weniger gut kalkulierbar.

Beim kleinen Bauherrn jedoch geht es nicht um die Rendite, hier geht es unter Umständen um die Existenz.