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Prüfung GU-Vertrag für ein Einfamilienhaus (Typenhaus)

Ausgangslage

Die Prüfung von generalunternehmer-artigen Werkverträgen von Einfamilienhäusern (Typenhäusern) ist eine klassische Aufgabe der Spontanberatung.

Im konkreten Fall geht es um einen Bauherrn, der sich von einem Universalbauunternehmer ein Einfamilienhaus planen und im Festpreis erstellen lässt. Das Land hat der Bauherr vorgängig selber gekauft, es ist also nicht im Lieferungsumfang des Bauunternehmers enthalten.

Beim Anbieter handelt es sich um eine Baufirma, die vielfältige Handwerkerleistungen selber erbringt und regelmässig als Werkunternehmer kleinere Projekte wie Einfamilienhäuser und dergleichen zu einem Paschalpreis erstellt.

Landauf, landab gibt es zahlreiche dieser Bauunternehmer, die ein nicht genau definiertes Mittelding sind zwischen Generalunternehmer, normalem Einzelunternehmer, Bauplaner und Typenhausanbieter.

Vertragsvorlage

Für den Vertrag wird ein firmeninterner Mustervertrag verwendet. Dieser beinhaltet auch recht knapp gehaltene Allgemeine Vertragsbedingungen.

Der Anbieter ist nicht Mitglied des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) und verwendet auch nicht dessen Mustervertrag. Näheres zum VSGU-Mustervertrag: Siehe Buch «Mit wem baue ich?»; Abschnitt «Mustervertrag und Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)». >> Mehr ...

Im Vertrag wird auch nicht Bezug auf die SIA-Normen genommen.

Anhand der im Vertrag verwendeten Begriffe gewinnt man den Eindruck, dass der Werkunternehmer selber nicht genau weiss, wie er sich bezeichnen soll. Ist er ein Generalunternehmer oder nicht?

  • Der Titel der Vertragsurkunde lautet: «Generalunternehmer-Vertrag».
  • Im Vertrag selber ist aber nie vom «Generalunternehmer» die Rede. Er bezeichnet sich selber meistens nur als «Unternehmer», gelegentlich auch als «Totalunternehmer».
  • Im Innern des Vertrags wird der Begriff «Generalunternehmer-Vertrag» jedoch nicht verwendet, sondern nur ab und zu der Begriff «Bauvertrag».

Nachfolgend betrachten wir zwei ausgewählte Aspekte in diesem Vertrag näher, die für den Bauherrn Risikofaktoren darstellen: (1) das Thema Zahlungsplan samt Bauhandwerkerpfandrecht sowie (2) das Thema Gewährleistung (Garantie).

Risikobereich 1: Zahlungsplan und Bauhandwerkerpfandrecht

Bei den nachfolgenden Betrachtungen widmen wir uns zuerst dem Zahlungsplan und dann dem Bauhandwerkerpfandrecht.
  • Zahlungsplan

Der Zahlungsplan geht aus der nachfolgenden Abbildung hervor. Wir stellen fest: Bei der Übergabe des Werks an den Bauherrn ist mit der Zahlung Nummer 5 bereits der ganze Werkpreis fällig (zahlbar innert 10 Tagen).
Nach diesem Stichdatum gibt es keinen Rückbehalt mehr auf dem Werkpreis: Der Besteller hat den ganzen Werklohn bereits bezahlt.

  • Keine Sicherheiten bezüglich Bauhandwerkerpfandrecht

Bei der Prüfung des Vertragsentwurfs fällt auf, dass der Begriff des Bauhandwerkerpfandrechts im ganzen Dokument nicht erwähnt wird. Der Besteller hat somit diesbezüglich überhaupt keine Sicherheiten. Er ist dem Bauhandwerkerpfandrecht schutzlos ausgeliefert.

Konkret kann das heissen, dass der Bauherr ungeschützt ist, wenn sein Werkvertragspartner (der Generalunternehmer) seine Subunternehmer nicht bezahlen kann, indem er zum Beispiel Konkurs geht. Nicht befriedigte Subunternehmer können nämlich für offene Forderungen ihr Bauhandwerkerpfandrecht anmelden, und zwar bis vier Monate nach Abnahme. Für den Grundstückeigentümer bedeutet dies, dass ihm Doppelzahlungen drohen, wenn er nicht risikieren will, dass sein Grundstück versteigert wird.

  • Mögliche Sicherheitsmassnahmen beim Bauhandwerkerpfandrecht

Bei Generalunternehmer-Werkverträgen ist es zu empfehlen, Sicherheitsmassnahmen im Hinblick auf das Bauhandwerkerpfandrecht vorzusehen. Nachfolgend betrachten wir dazu einige Möglichkeiten.

A. Barrückbehalt
Ein Barrückbehalt von zum Beispiel 10% der Vertragssumme vier Monate über die Abnahme hinaus wäre eine denkbare Möglichkeit. Die Vereinbarung zwischen Besteller und Generalunternehmer würde dann so lauten, dass der Besteller angemeldete und nicht abgelöste Pfandrechte aus dem Barrückbehalt bezahlt. Diese Variante ist allerdings unüblich. Der Generalunternehmer ist in der Regel nicht bereit dazu, einen Rückbehalt so lange stehen zu lassen, selbst wenn er verzinst wird.

B. Bankgarantie
Eine Bankgarantie ist aus meiner Sicht die beste Lösung und sie sollte vom Bauherrn angestrebt werden. Hier springt die garantiegebende Bank ein, wenn der Bauherr mit Pfandansprüchen zulasten seines Grundstücks bedrängt wird. Die Garantie für das Bauhandwerkerpfandrecht wird bei grösseren Projekten in der Praxis häufig mit einer Ausführungsgarantie gekoppelt. Bei Einfamilienhäusern habe ich allerdings noch nie eine Ausführungsgarantie gesehen. – Verwandt mit der Bankgarantie ist die Solidarbürgschaft eines Finanzinstituts. Sie bietet einen vergleichbaren Schutz, ist für den Bauherrn in der Anwendung aber etwas weniger komfortabel. Dafür ist sie auch etwas billiger.

Neben den genannten Sicherheiten gibt es noch weitere Instrumente zur Risikobegrenzung, auf die wir hier aber nicht näher eingehen (z.B. Direktzahlungen).

Wenn man beim Bauhandwerkerpfandrecht keine Sicherheiten hat, kann man nur hoffen: Der Besteller (Bauherr) muss darauf vertrauen, dass der Generalunternehmer nicht Konkurs geht und keine Bauhandwerkerpfandrechte angemeldet werden.

Näheres zum Bauhandwerkerpfandrecht: Siehe Buch «Mit wem baue ich?»; Abschnitt «Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht». >> Mehr ...

Risikobereich 2: Gewährleistung (Mängelhaftung)

Nun betrachten wir die Vereinbarungen zur Gewährleistung (Mängelhaftung) näher im Vertrag mit dem Generalunternehmer, welcher ein Einfamilienhaus zum Pauschalpreis erstellt.

Die Prüfung des Vertragstextes ergibt, dass die Gewährleistung ziemlich genau der Gewährleistung gemäss «Handwerkernorm» SIA 118 entspricht, ohne dass der Begriff SIA in der Vertragsurkunde aber erwähnt wird. Konkret ist also beispielsweise von einer Garantiefrist (Rügefrist) von 2 Jahren die Rede.

  • Systemgarantie für das Werk als Ganzes

Die Abtretung der Mängelrechte wird im Vertragstext nicht erwähnt. Somit ist davon auszugehen, dass der Generalunternehmer selber für das Werk als Ganzes garantiert und nicht die Subunternehmer für je ihre Teilwerke (Arbeitsgattungen). Die integrale Garantie (Systemgarantie) des Generalunternehmers ist für den Besteller eine gute Lösung.

Nachstehend ist der Vollständigkeit halber angefügt, was die grossen Generalunternehmer, die im Verband Schweizerischer Generalunternehmer VSGU organisiert sind, unter der Gewährleistung (Mängelhaftung) eines Generalunternehmers verstehen: «Die Mängelhaftung des Generalunternehmers umfasst alle Eigenleistungen sowie die Leistungen und Lieferungen seiner Beauftragten, Subunternehmer und Lieferanten» (Art. 34.2 AVB).

  • Keine Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung

Nun betrachten wir die Sicherheitsleistung für die Gewährleistung (Mängelhaftung). Im Vertragtext wird postuliert, dass der Generalunternehmer für seine Garantiezusage (Mängelhaftung) keine Sicherheit leistet. Der Generalunternehmer hält sich also nicht an die Regelung der normalen SIA-Garantie eines Werkunternehmers, bei der es durchwegs eine Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung in Form einer Bürgschaft (Solidarhaftung) gibt, meistens im Umfang von 5% oder 10% der Werkvertragssumme (je nach Grösse der Werkvertragssumme).

Bei den grossen Generalunternehmern (Mitglieder des VSGU) ist es zwar auch möglich, dass auf eine Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung verzichtet wird. Gemäss den Allgemeinen Bedingungen (AVB) bedarf «eine allfällige Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung des Generalunternehmers einer besonderen vertraglichen Vereinbarung» (Art. 34.6 AVB). Ich habe es aber noch nie gesehen, dass ein Bauherr darauf verzichtet hat.

Der Garantieschein eines Generalunternehmers ist vor allem für den Konkursfall wichtig: Der Bauherr steht dann nicht mit leeren Händen da, wenn der Generalunternehmer nicht mehr handlungsfähig ist. Er kann sich an den Bürgen wenden, der einspringt, um allfällige Mängel zu beheben.

Ich fasse zusammen: Beim normalen Einzelunternehmer ist der Garantieschein (Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung) gemäss «Handwerkernorm» SIA 118 der Normalfall. Im konkreten Fall des Generalunternehmers, der ein Einfamilienhaus zu einem Pauschalpreis erstellt, bekommt die Bauherrschaft jedoch keinen Garantieschein.

Fazit

Es geht um einen Werkvertrag zur Erstellung eines Einfamilienhauses zu einem Pauschalpreis. Die Prüfung des Vertragsentwurfs im Rahmen einer Spontanberatung ergibt, dass die Risiken für den Bauherrn wohl grösser sind, als ihm bisher vermutlich bewusst gewesen ist.

Wenn der Generalunternehmer im ungünstigsten Moment Konkurs geht, kann nämlich folgendes passieren:

  • Wenn Subunternehmer noch nicht voll bezahlt sind (womit zu rechnen ist), muss der Bauherr Doppelzahlungen leisten aufgrund des Bauhandwerkerpfandrechts.
  • Wenn es Bauschäden gibt, hat der Bauherr niemanden mehr, an den er sich halten kann: Der Generalunternehmer selber ist nicht mehr handlungsfähig, und es gibt keinen Dritten (keinen Bürgen), der für den Generalunternehmer bürgt (Sicherheitsleistung eines Solidarbürgen). Die Garantie des Generalunternehmers besteht somit nur noch auf dem Papier: Sie hat sich in Luft aufgelöst.