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Risikobegrenzung bei GU-Ausschreibung ohne Baubeschrieb

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Ausgangslage

Es geht um den Neubau eines grossen, luxuriösen Einfamilienhauses. Der Bauherr führt eine Ausschreibung unter mehreren Anbietern derartiger Wohnhäuser im Pauschalpreis durch (Generalunternehmer-Ausschreibung). Teilweise handelt es sich bei den Anbietern um Typenhausfirmen (Anbietern von vorgefertigten Häusern im Pauschalpreis), teilweise aber auch um gewöhnliche Baufirmen, die gelegentlich als Generalunternehmer auftreten.

Das Besondere an der GU-Submission ist die Tatsache, dass Basis der Ausschreibung nicht ein umfassender Baubeschrieb ist, sondern lediglich eine Liste mit Spezifikationen des Bauherrn. Diese Spezifkationen sind zwar recht differenziert, beschränken sich aber nur auf die Bauteile und Arbeitsgattungen, zu denen der Bauherr als Laie des Bauwesens einen direkten Bezug hat. Nicht behandelt im Baubeschrieb sind Bauteile oder Kostengruppen wie Erschliessung, Baugrund oder Umgebung, welche erfahrungsgemäss besonders risikobehaftet sind.

Näheres zum Baubeschrieb bei GU-Projekten: Siehe Buch «Mit wem baue ich?»; Abschnitt «Vertragsunterlagen» im Kapitel 8 «Generalunternehmer-Werkvertrag». >> Mehr ...

Checkliste zur Vermeidung von Nachforderungen

Die nachfolgenden Hinweise enthalten einige Punkte, bei denen es leicht Nachforderungen geben kann, weil der Baubeschrieb nicht vollständig ist.

A. Baugrund

Der Baugrund ist erfahrungsgemäss immer ein Risikogebiet erster Güte (Risiken für finanzielle Nachforderungen). Erschwerend kommt hinzu, dass das Grundstück an einem Hang liegt. Im konkreten Fall scheinen die Risiken gemäss dem vorhandenen geologischen Gutachten allerdings beschränkt zu sein.

Die Bauherrschaft sollte grundsätzlich anstreben, dass alle erkannten (d.h. im geologischen Gutachten beschriebenen) geologischen Tatsachen dem Generalunternehmer bekannt sind und keine Risiken mehr darstellen. Die entsprechenden (bekannten) Aufwendungen sind somit im GU-Preis enthalten.

Erst wenn ein Sachverhalt auftaucht, der im geologischen Gutachten nicht beschrieben ist, wird dies als Bauherrenrisiko betrachtet und es ist vom Bauherrn auch zusätzlich zu bezahlen. Das könnte z.B. der Fall sein, wenn entgegen den Aussagen im geologischen Gutachten Fels zum Vorschein kommen sollte.

Aus meiner Sicht ist es zu empfehlen, die Baugrundrisiken gemäss den Allgemeinen Vertragsbedingungen des VSGU-Mustervertrags (Art 13.1 AVB) zusammen mit dem Verfasser des geologischen Gutachtens durchzugehen. Man sollte sich eine Meinung bilden über die Wahrscheinlichkeit des Auftretens und die möglichen finanziellen Folgen. Die Liste umfasst die folgenden Punkte:

  • Ungenügende Tragfähigkeit für die in Plänen und Baubeschrieb vorgesehene Fundation
  • Fels
  • Grundwasser
  • Werkleitungen
  • Unterirdische Bauten
  • Andere Hindernisse im Bereich der vorgesehenen Erdbewegungen
  • Archäologische Fundstellen

B. Umgebung

Die Umgebung ist gemäss meinen Erfahrungen ebenfalls ein bevorzugtes Gebiet für Nachforderungen. Die Bauherrschaft kommt nicht darum herum, hier möglichst genau zu beschreiben, was sie will.
Sie braucht dazu unbedingt einen möglichst detaillierten Plan, aber auch einen Beschrieb mit qualitativen Anforderungen.

Einige Hinweise zum Umfang der Anforderungen auf dem Gebiet der Umgebung:

  • Möglichst genaue Angabe der Niveaus (Höhenkoten) im Bereich der gesamten Umgebungsgestaltung
  • Wege, Strassen, Umgebungstreppen
  • Entwässerung
  • Umgebungsbauwerke (Gartenhäuschen etc.)
  • Zaun
  • Tor, mit Angabe der Art der Bedienung (z.B. fernbedientes Tor für Autozufahrt)
  • Zutrittskontrolle, Sicherheitsaspekte (Video etc.); Fernöffnung von Türen und Toren; Sonnerie
  • Bepflanzung (genaue Pflanzliste); inkl. Vereinbarungen dazu, welche Nachbetreuung der Bepflanzung im Werkpreis eingeschlossen ist (z.B. erstmaliges Mähen des Rasens; giessen der Pflanzen bis zu einem gewissen Zeitpunkt; ersetzen von untergegangenen Pflanzen, z.B. bei Sturm oder Frost)
  • Erstellen von speziellen Formen der Umgebungsgestaltung (z.B. Anlegen von Steingärten)
  • Stützmauern (inkl. Entwässerung etc.)
  • Leitungen im Umgebungsbereich (Wasser, Strom etc.). Hinweis: es handelt sich hier nur um umgebungsbezogene Leitungen und nicht Erschliessungsleitungen für das ganze Grundstück (siehe dazu Buchstabe C, nachfolgend)
  • Anlagen zur künstlichen Bewässerung

C Erschliessung

Die Erschliessung (Ver- und Entsorgung) des Gebäudes ist vollständig abzuklären und zu dokumentieren. Medien aller Art sind dabei zu berücksichtigen.
Die Planer (Architekt einschliesslich Gebäudetechnikplaner) sollen unbedingt einen aussagekräftigen Plan der Erschliessung erstellen.

Einige Hinweise zum Umfang der Anforderungen auf dem Gebiet der Erschliessung:

  • Wasserzuleitung: Dimension der Leitung; Material; Angabe der Stelle bei der Werkleitung, wo angeschlossen werden kann etc.
  • Sauberes Abwasser: Das saubere Abwasser wird als Meteorwasser bezeichnet (Wasser von Dächern, Vorplätzen etc.). Wie wird das Meteorwasser behandelt? Braucht es spezielle Versickerungsanlagen?
  • Schmutzwasser: Es ist ein vollständiger Kanalisationsplan notwendig. Mit Angabe von Kontrollschächten, Höhenkoten, Materialien, Querschnitten, Schachthöhen, Schachtabdeckungen etc. Angabe des Anschlusspunktes an die Kanalisation der Gemeinde.
  • Stromzuleitung: Dimension; Material; Angabe des Anschlusspunktes an die übergeordnete Versorgung etc.
  • Schwachstromanschluss (z.B. Swisscom)
  • Besteht ein Gasanschluss? Oder Anschlüsse für weitere Medien?
  • Ist es ev. notwendig, vorhandene Leitungen umzulegen? Sind auf dem Grundstück fremde Leitungen vorhanden, welche die Erstellung der eigenen Erschliessung erschweren?

D Gebäudetechnik

Im Normalfall wirken die Gebäudetechnikplaner mit bei der Erstellung der Unterlagen für eine GU-Ausschreibung. Sie arbeiten für ihre jeweiligen Sachgebiete das Projekt aus und erstellen die Baubeschriebe pro Teilgebiet der Gebäudetechnik. Dazu gehören etwa: Heizung, Lüftung, ev. Klima, Sanitär, Starkstrom, Schwachstrom, Gebäudeleittechnik (MSRL) etc. Oft werden für die GU-Ausschreibung auch Konzeptpläne beigelegt (beispielsweise für die Heizung).

Wenn die GU-Ausschreibung ohne vorgängigen Beizug von Gebäudetechnikplanern erfolgt, stellt dies immer ein Risiko dar. Allenfalls können dann risikobegrenzende Massnahmen wie die folgenden in Betracht gezogen werden, um die Risiken von Nachforderungen zu begrenzen:

Beizug eines Fachkoordinators auf dem Gebiet der Gebäudetechnik
Bei dem Fachkoordinator handelt es sich um einen Generalisten auf dem Gebiet der Gebäudetechnik. Dieser Allround-Gebäudetechnikplaner erbringt zwar nicht eine umfassende Gebäudetechnikplanung für alle Teilsysteme, aber er sorgt immerhin für die nötige Koordination. Er erstellt ein Pflichtenheft für alle Systeme und überwacht, ob die Teilsysteme gut zusammenpassen. Mindestens die groben Fehler in Pflichtenheften, die zu Nachforderungen bei der Gebäudetechnik führen können, sollten durch den Einsatz eines Fachkoordinators vermeidbar sein.

Vollständigkeitsklausel
Bei dieser risikobegrenzenden Massnahme gehen wir davon aus, dass kein bauherrenseitiger Allround-Gebäudetechnikplaner beigezogen wird. Vielmehr wird der Generalunternehmer darauf behaftet, dass die von ihm angebotene Haustechnik vollständig ist. Es wird also eine Vollständigkeitsklausel in den GU-Werkvertrag aufgenommen.
Jetzt ist der Generalunternehmer gefordert: Unter Umständen muss er selber einen Gebäudetechnikplaner beiziehen, der nachweist, dass die angebotene Gebäudetechnik funktionsfähig und vollständig ist.

Schnittstellen der Gebäudetechnik
Ein besonderes Augenmerk ist auf Schnittstellen der Gebäudetechnik zu legen. Ich habe es schon oft erlebt, dass es an den Schnittstellen der einzelnen Gebäudetechniksysteme Probleme gegeben hat. Ein typisches Beispiel ist die Gebäudeleittechnik als übergeordnetes System aller Teilsysteme der Gebäudetechnik. Aus meiner Sicht ist es sehr zu empfehlen, deren Funktionen umfassend zu beschreiben.
Beispiele von Spezifikationen zur Gebäudeleittechnik:
— Steuerung von Heizung, Kühlung und Lüftung
— Steuerung der Storen
— Anforderungen zur Bedienbarkeit aus der Ferne

E Aspekte Sicherheit

Sicherheit wird oft unterteilt in «Safety» und «Security».

«Safety»
Viele «Safety»-Sicherheitsaspekte (Brandschutz etc.) werden in der Regel von den Baubewilligungsbehörden massgeblich bestimmt. Die Planer müssen die «Safety»-Anforderungen bereits vor der Baubewilligung möglichst sorgfältig abklären. Aber auch so ist es möglich, dass gewisse Anforderungen erst zum Zeitpunkt der Baubewilligung als Auflage formuliert werden.

Es muss angestrebt werden, dass nur unerwartete Auflagen zu finanziellen Nachforderungen führen können, nicht aber Grundanforderungen, die zum Zeitpunkt des GU-Angebots bekannt gewesen sind oder hätten abgeklärt werden können. Beispiele «Safety»:

  • Brandschutz (vermutlich des wichtigste Thema in diesem Zusammenhang; nicht erwartete Brandschutzauflagen der Behörden können zu erheblichen finanziellen Nachforderungen führen)
  • Blitzschutz
  • Geländer, Absturzsicherungen
  • Fundamenterder
  • etc.

«Security»
Im Unterschied zu den «Safety»-Aspekten legt der Bauherr den «Security»-Standard selber fest. Hier geht es um Einbruchschutz etc. Beispiele «Security»:

  • Erhöhte Einstiegsicherheit bei Öffnungen (z.B. hochschiebesichere Storen)
  • Türen und Schliesssysteme mit einem höheren Einbruchschutz
  • Alarmanlagen
  • Zutrittkontrolle (ZUKO)
  • Videoüberwachung; Fernöffnung von Türen
  • Schockbeleuchtung im Aussenbereich

Bei erhöhten Anforderungen auf dem Gebiet der Sicherheit kann es empfehlenswert sein, einen Sicherheitsingenieur beizuziehen. Dieser spezifiziert in der Regel die Security-bezogenen Anforderungen im GU-Pflichtenheft.

F Lagebedingte Risiken

Die Lage des Bauplatzes kann Risiken beinhalten, die im Zusammenhang mit dem GU-Werkvertrag besprochen werden sollten. Im konkreten Fall handelt es sich um einen Standort mit langen, schweren Wintern (viel Schneefall; lange Kälteperioden etc.).

Beispiel Schnee
Der Umgang mit Schnee gehört zu den Winterbaumassnahmen.
Es stellt sich hier die Frage, bis zu welchem Punkt der Generalunternehmer die Risiken des Schnees übernimmt und ab wann der Bauherr zusätzlich zur Kasse gebeten wird.
Wie sieht es zum Beispiel aus, wenn ausserhalb der normalen Schneefallsaison noch grosse Schneemasses anfallen? Der Generalunternehmer muss den Schnell wegräumen, wenn er seinen Terminplan einhalten will. Bezahlt der Bauherr den Mehraufwand?
Oder ist die Konventionalstrafe des Generalunternehmers an Bedingungen gebunden? Die Bedingung könnte z.B. lauten, dass der zugesicherte Bezugstermin bei ausserordentlichen Schneefällen hinausgeschoben werden kann.

G Baunebenkosten

Zunächst muss festgelegt werden, ob die Baunebenkosten im Leistungsumfang des Generalunternehmers enthalten sind oder nicht. Es ist durchaus üblich, dass sie nicht enthalten sind.

Die Baunebenkosten müssen aber trotzdem budgetiert und überwacht werden. Die nachfolgende Liste gibt einige Hinwiese über den Umfang der Baunebenkosten, erhebt aber nicht Anspruch auf Vollständigkeit:

  • Bewilligungen und Abgaben aller Art (Baubewilligung; Spezialbewilligungen etc.)
  • Anschlussgebühren (Hinweis: Anschlussgebühren können recht hoch sein; z.B. für die Kanalisation)
  • Ersatzabgaben (z.B. für den Schutzraum, sofern notwendig)
  • Aufrichte
  • Finanzierungskosten (werden oft vom Bauherrn ausserhalb der Baukostenüberwachung direkt bezahlt und sind somit nicht Bestandteil des Baubudgets)
  • Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht; progressive Gebäudeversicherung; Bauwesenversicherung)
  • Muster, Modelle, Baufotos
  • Rechtskosten (Anwalt); z.B. bei Einsprachen
  • etc.

Siehe dazu auch die Ausführungen über Baunebenkosten in einem anderen Beispiel in dieser Rubrik «Spontanberatung». >> Mehr ...

H Diverses

Nachfolgend noch einige weitere Punkte, die beachtet werden sollten, wenn GU-Ausschreibungen ohne vollständigen Baubeschrieb durchgeführt werden.

Spezifikationen zum Rohbau
Erfahrungsgemäss müssen auch beim Rohbau gewisse Spezifikationen festgehalten werden, damit der Bauherr bekommt, was er sich vorstellt, und er die Angebote vergleichen kann.
Einige Beispiele (nur zur Illustration; keineswegs vollständig):
— Sickerleitung: Gibt es besondere Anforderungen bei der Sickerleitung? (z.B. zum Spühlen)
— Sichtbeton: Welche Qualitäten muss Sichtbeton haben?

Baustelleninstallation
Es ist empfehlenswert, einige Kontrollfragen zum Thema der Baustelleninstallation zu stellen. Bei einem GU-Projekt ist normalerweise alles enthalten (Kran; Container für Material, Mannschaft und Bauleitung; Zuleitung von Medien für den Bauprozess; Abschrankungen etc.).
Wie ist es z.B. mit dem Baustrom? Wird er vom GU bezahlt? (Normalerweise schon).

Schallschutz
Gibt es im Gebäude erhöhte Anforderungen an den Schallschutz? Es ist nützlich, wenn ein Architekt diese Anforderungen spezifizieren kann.

Hinweis auf SIA-Normen
Es ist generell anzustreben, dass ein Architekt im Hinblick auf das konkrete Bauvorhaben die wichtigsten SIA-Normen benennt, die anzuwenden sind. Sehr nützlich ist auch eine Art «Gebrauchsanleitung» für diese Normen. Zu erwähnen sind hier etwa an die Norm über Schallschutz im Hochbau» oder an die Normen über die Energieaspekte. Welcher Qualitätsstandard soll jeweils eingehalten werden?

Näheres über Erläuterungen zu den SIA-Normen: Siehe Buch «Mit wem baue ich?»; Abschnitt «Baubeschrieb»; Absatz «Baubeschrieb und SIA-Normen». >> Mehr ...


Richtpreis der Beratung

Eine Beratung zum Thema «Risikobegrenzung bei GU-Ausschreibung ohne Baubeschrieb» kann recht aufwendig sein und beispielsweise einen Zeitaufwand von 15 bis 20 Stunden bedingen.