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Beispiele für Spontanberatung
Plausibilitätsbetrachtung zur Grobkostenschätzung

Ausgangslage

Gelegentlich werde ich im Rahmen einer Spontanberatung gebeten, in einem frühen Planungsstadium eine Plausibilitätsbetrachtung zu einer vorhandenen Grobkostenschätzung anzustellen.

Wir betrachten dazu das Beispiel einer Grobkostenschätzung in der Abbildung unten etwas näher. Beim Bauprojekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus an einem Hang.

Plausibilitätsbetrachtung

Nachfolgend gebe ich zu den Kostenpositionen in der Grobkostenschätzung eine erste Einschätzung ab. Die von mir als besonders kritsch angesehenen Kostenpositionen sind rot markiert.

  • BKP 1: Vorbereitungsarbeiten

Bei den Vorbereitungsarbeiten ist fast immer Vorsicht geboten, insbesondere bei einem Grundstück am Hang. Hier kann man nicht so einfach mit Kennwerten operieren und Erfahrungszahlen können weit daneben liegen. Da in einem frühen Planungsstand zudem oft weder Bauingenieur noch Geologe in die Projektierung eingebunden sind, sind Kostenaussagen mitunter höchst spekulativ – und somit völlig falsch.

Vorbereitungsarbeiten bei schwierigen Baugrundverhältnissen können mit hohen Kosten verbunden sein (Hangsicherungen; Baugrubenabschlüsse; Materialwechsel im Fundamentbereich; Pfählungen; Unterfangungen; Grundwassermassnahmen etc.).

  • BKP 2: Gebäude

Im konkreten Beispiel werden die Gebäudekosten anhand einer kubischen Berechnung abgeschätzt. Diese Kosten hat der Architekt oft recht gut im Griff. Für Kubikmeterpreise, allenfalls differenziert nach verschiedenen Kategorien (ungeheizt; geheizt), verfügt er meist über recht zuverlässige Kennzahlen. Bei den Kubikmeterpreisen sind auch gewisse Plausibilitätsbetrachtungen möglich, wenn man sie mit Vergleichsobjekten in Bezug setzt.

Übertriebene Genauigkeit darf man aber von kubischen Berechnungen nicht erwarten. Die Methode ist an und für sich nicht sehr genau und wird darum auch nicht mehr so oft angewendet. Zudem ist es nicht einfach, den Qualitätsstandard des Bauwerks mit dem Kubikmeterpreis richtig zu berücksichtigen.

  • BKP 4: Umgebung

Auch bei der Umgebung ist stets Vorsicht geboten, wenn auch vielleicht nicht im gleichen Ausmass wie bei den Vorbereitungsarbeiten. Speziell bei Grundstücken am Hang werden die Kosten der Umgebung oft unterschätzt. Finanziell stark ins Gewicht fallen Hangsicherungen, Stützmauern, Treppen und dergleichen. Zu berücksichtigen sind bei der Umgebung auch die Erschliessungsleitungen innerhalb der Grundstücksgrenzen (Kanalisation, Wasserzuleitung etc.).

  • BKP 5: Baunebenkosten

Bei den Baunebenkosten ist es selten, dass die Kosten massiv unterschätzt werden. Hier kann man recht gut mit Erfahrungszahlen arbeiten. Siehe dazu auch die Ausführungen zu den Baunebenkosten in einem anderen Beispiel der Rubrik Spontanberatung. >> Mehr ...

Hinweis zur elementbasierten Kostenermittlung

Die Grobkostenschätzung mit der elementbasierten Betrachtungsweise setzt sich immer mehr durch, selbst in ganz frühen Planungsphasen. Sie ist zu empfehlen, da sie zuverlässiger ist.

Näheres zur elementbasierten Kostenermittlung:
Siehe Buch «Mit wem baue ich?»; Abschnitt «Kostenvoranschlag». >> Mehr ...