Termingarantie

In der Praxis hat diese Ausprägung der Garantie von Generalunternehmern nicht den gleichen Stellenwert wie die Preisgarantie. Nach meiner Einschätzung ist es aber eine der grössten Stärken von Generalunternehmern überhaupt, vor allem bei komplexen Bauvorhaben. Hinsichtlich der Bautermine können sich signifikante Unterschiede zeigen zwischen einem Ad-hoc-Planungsteam und einem Generalunternehmer. Die Stärke des Generalunternehmers zeigt sich gemäss meinen Erfahrungen nicht primär darin, dass er schneller bauen kann als eine beauftragte Bauleitung, sondern dass er die Termine zuverlässiger voraussagen kann. Wenn er eine Bauzeit von drei Jahren voraussagt, dann sind es dann auch drei Jahre. Eine Bauleitung in einem Ad-hoc-Planungsteam ist eher der Versuchung ausgesetzt, zweieinhalb Jahre zu prognostizieren. Am Schluss ergeben sich dann gleichwohl drei Jahre.

Der Grund für die bessere Termintreue ist meines Erachtens auf die grössere kritische Masse an terminbezogenem Know-how in einer grossen Firma zurückzuführen. Ein Generalunternehmer mit Dutzenden von Projekt- und Bauleitern kann den tatsächlichen Zeitbedarf eher einschätzen als ein Ad-hoc-Planungsteam mit nur wenigen Fachleuten, die auf sich alleine gestellt sind. Wenn eine beauftragte Bauleitung allerdings auch einem grossen Verbund von Know-how angeschlossen ist, dann erreicht sie eine ähnliche Güte der Termintreue wie ein grosser Generalunternehmer.

Beim Generalunternehmermodell kann sich der Bauherr die Termineinhaltung mit verbindlichen Zusagen garantieren lassen. In der Praxis spricht man bei Nichteinhaltung etwa von Konventionalstrafen. Beim nachfolgenden Beispiel einer Termingarantie handelt es sich um ein Gewerbegebäude, das auf einen bestimmten Zeitpunkt fertig gestellt werden soll, damit es an externe Nutzer vermietet werden kann. Es wird vereinbart, dass der direkte Schaden entschädigt wird, falls die Fertigstellung verspätet erfolgt.

Beispiel einer Termingarantie (Konventionalstrafe)

VSGU-Vorbehalt zu Konventionalstrafen

Es sei daran erinnert, dass in den Standesregeln des VSGU unlimitierte Konventionalstrafen abgelehnt werden. Für die Festsetzung der Limiten werden unter anderem folgende Lösungsansätze vorgeschlagen (Argumentarium Standesregeln VSGU; Seite 7):

• Die Konventionalstrafe soll mit einer maximalen Limite in der Höhe des GU-Risikos von 3–5% begrenzt werden.
• Die Tageslimite soll in der Regel auf 0.1% der Werkvertragssumme oder auf den monatlichen Mietertrag beschränkt werden.
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