Preisgarantie

Die Preisgarantie (auch als Kostengarantie bezeichnet) ist wohl der am häufigsten genannte Vorteil des Generalunternehmermodells. Für viele Bauwillige ist es das wichtigste Argument überhaupt, um mit einem Generalunternehmer zu bauen. Die Preisgarantie gibt es in verschiedenen Erscheinungsformen (z.B. Pauschalpreis). In diesem Buch wird an mehreren Beispielen das Prinzip des Kostendachs mit offener Abrechnung erläutert.

Relativierungen zur Preisgarantie

Wie viele Generalunternehmerprojekte in der Praxis zeigen, gilt diese Preisgarantie aber nicht unbeschränkt. Der Generalunternehmer hält zwar seine kostenbezogenen Zusagen ein, es gibt aber Faktoren ausserhalb seines Einflussbereichs, die zu erheblichen zusätzlichen Kosten führen können.

Kostentreibende Faktoren, die nicht dem Generalunternehmer angelastet werden können, beinhalten primär Änderungen am Baubeschrieb und allenfalls auch am Raumprogramm durch den Bauherrn selber. Ein Beispiel dazu finden wir im Abschnitt «Änderungen». Es wird beschrieben (Näheres siehe hier), wie bei der Sanierung der Zwischendecken eines alten Gewerbegebäudes im Hinblick auf die Nutzung als Bürogebäude der ursprünglich tiefe Ausbaustandard im Laufe der Sanierungsarbeiten erhöht wird. Namentlich wird beschlossen, auf den alten Holzdecken zusätzlich eine Ausgleichsschüttung einzubringen, was zu Mehrkosten von rund 40 000 Fr. führt. Resultat dieser baulichen Verbesserung sind nicht nur plane Böden, sondern auch eine verbesserte Schalldämmung. – Interessant ist auch der Neubau der Berner Kantonalbank, wo bei einem Totalunternehmerprojekt die Kosten von 160 Mio. Fr. auf 250 Mio. Fr. ansteigen.

Vollständigkeitsklausel

Bei Generalunternehmerverträgen besteht immer das Risiko, dass im Baubeschrieb des Bestellers gewisse Positionen nicht explizit aufgeführt sind, die für die vertragsgemässe Ausführung des Bauwerks durch den Generalunternehmer jedoch notwendig sind. Zu diesem Zweck kann eine sogenannte Vollständigkeitsklausel (Komplettheitsklausel) in den Werkvertrag eingefügt werden (Gauch, Werkvertrag, Seite 374). Dadurch erhält die Bauherrschaft eine erhöhte Sicherheit, dass das von ihr bestellte komplette Werk auch zum vereinbarten Preis komplett geliefert wird, und es weniger Streitigkeiten darüber gibt, ob einzelne Teilleistungen nun inbegriffen sind oder nicht.

Beispiel einer Vollständigkeitsklausel (Komplettheitsklausel)

VSGU-Vorbehalt zur Komplettheitsklausel

In den Standesregeln VSGU (Argumentarium Standesregeln VSGU; Seite 5) ist festgehalten, wie die umfassende Komplettheitsklausel zu interpretieren ist. Das Problem bei der Komplettheit liegt nämlich darin, dass die Planer (und nicht der Generalunternehmer als späterer Vertragspartner) das Projekt erarbeiten und daher am besten wissen sollten, worin die Komplettheit besteht. Es liegt an den Planern, mit Plänen und einem Baubeschrieb das Werk komplett zu beschreiben. Die Haftung des Generalunternehmers für die Komplettheit steht somit in direktem Zusammenhang mit der Planungshaftung (siehe Abschnitt «Planungsgarantie»).

Der Generalunternehmer ist unter gewissen Vorbehalten bereit, die Haftung für die Komplettheit zu übernehmen. Der Text des Lösungsansatzes ist identisch wie bei der Planungshaftung für vorbestandene Planungsfehler (siehe die Ausführungen weiter hinten zum Thema «VSGU-Vorbehalt für vorbestandene Planungsfehler»). Vorausgesetzt ist unter anderem, dass er die Grundlagen der Planer gut genug überprüfen kann. Zudem muss ein Rückgriffsrecht auf die Planer möglich sein. Falls sich ferner während der Ausführung wesentliche Mängel der Planung zeigen sollten, welche der Generalunternehmer nicht erkennen konnte, hat dieser Anrecht auf eine zusätzliche Entschädigung.