Preisbestimmung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie bei Generalunternehmer-Werkverträgen der Werkpreis festgelegt werden kann. Die ältesten und am besten bekannten Methoden sind der Pauschalpreis und der Globalpreis. Neueren Datums ist die offene Abrechnung, meistens mit Kostendach.

Traditionelle Methoden der Preisbestimmung im Bauwesen

Bei der Betrachtung des normalen Werkvertrags im Bauwesen sind wir auf zwei Methoden der Preisbestimmung gestossen: den Festpreis und den ungefähren Preis. Näheres dazu siehe Abschnitt «Vergütung der Leistungen – fest oder ungefähr?». Beide Preistypen haben ihren Ursprung im Obligationenrecht. – Die Preismodelle der Generalunternehmer sind mit diesen verwandt.

Analogien der Methoden der Preisbestimmung bei Einzel- resp. Generalunternehmern

• Pauschalpreis

Der Pauschalpreis des Generalunternehmers für ein komplettes Bauwerk entspricht weitgehend dem Pauschalpreis des normalen Einzelunternehmers für eine Arbeitsgattung (zum Beispiel für die Heizungsanlage).

• Offene Abrechnung mit Kostendach

Die Methode der Preisbestimmung der offenen Abrechnung mit Kostendach beim Generalunternehmer hat entfernte Ähnlichkeiten mit dem ungefähren Preis (Preis in Regie) beim Einzelunternehmer.
Beim Generalunternehmermodell kommt es darauf an, wie gut der Generalunternehmer die Leistungen der Subunternehmer beschaffen kann.
Beim Einzelunternehmer richtet sich der (Regie-)Preis nach dem Aufwand an Zeit und Material, den er selber aufwenden muss.

Pauschalpreis und Globalpreis

Beim ursprünglichen Generalunternehmerprinzip wird für die Ausführung eines Bauwerks ein einziger, fester Werkpreis vereinbart, der alle Leistungen umfasst, die im Werkvertrag aufgeführt sind. Hier stellt sich nur die Frage, ob eine allfällige Teuerung zu berücksichtigen ist. Beim Pauschalpreis sind teuerungsbedingte Mehrkosten inbegriffen (Art. 15 AVB), beim Globalpreis können sie zusätzlich vereinbart werden (Art. 14 AVB).

Wer beispielsweise ein Typeneinfamilienhaus für einen Pauschalpreis erstellen lässt, erlebt das traditionelle Generalunternehmerprinzip in reiner Form. Nachdem die Bauherrschaft ihr Haus aus dem umfangreichen Katalog mit seinen vielen Optionen erst einmal zusammengestellt hat, kann es ihr vom Anbieter mit einer einzigen Zahl pauschal angeboten werden. Manchmal ist in diesem Hauptpaket der Leistungen allerdings nur das eigentliche Gebäude enthalten (BKP 2), während die standortgebundenen Leistungen wie Baugrube und Erschliessung separat angeboten werden, teilweise auch nicht pauschal. Abgesehen von den allenfalls separat abgerechneten standortgebundenen Leistungen enthalten bei diesem Bauvorhaben Angebot, Werkvertrag und Rechnung im Idealfall nur eine Zahl. Falls zwischen Vertragsabschluss und Abrechnung am Projekt keine Änderungen vorgenommen werden, sind zudem die Zahlen identisch.

Die traditionelle Pauschalpreisvergütung ist aber auch bei grossen, für den individuellen Zweck konzipierten Bauten ohne Weiteres möglich. Ein komplexes Bürogebäude oder eine gesamte Wohnüberbauung mit Dutzenden von Mio. Fr. Anlagekosten können problemlos zu einem Pauschalpreis bestellt werden.

Die Innovation: Offene Abrechnung mit Kostendach

In der Vergangenheit hat sich in der Generalunternehmerbranche zunehmend ein neuartiges und eigenständiges Preisbestimmungsmodell entwickelt: die offene Abrechnung mit Kostendach (Art. 17 AVB). Hinsichtlich der Kostentransparenz ist es mit dem traditionellen Architektenverfahren vergleichbar, bei dem für die Bauherrschaft jede Zahl einsehbar ist. Zugleich bietet es aber den Generalunternehmer-Risikoschutz, indem der Generalunternehmer (neben anderen Garantien) in Form des Kostendaches die maximalen Kosten garantiert.

Der Kostendachpreis ist der maximale Preis, den der Bauherr für die im Werkvertrag vereinbarten Leistungen bezahlen muss. Wenn die Schlussabrechnung darüber liegt, muss der Generalunternehmer für den Fehlbetrag aufkommen. Dies entspricht der Usanz beim traditionellen Generalunternehmermodell mit Pauschalpreis. Ganz anders wird aber vorgegangen, wenn die Abrechnungssumme unter dem Kostendach liegt: In diesem Fall wird die Kostenunterschreitung zwischen Generalunternehmer und Bauherr nach einem vorher vereinbarten Schlüssel aufgeteilt. Es kann beispielsweise festgelegt werden, dass der Bauherr 75% bekommt und der Generalunternehmer 25%.

Speziell zu regeln ist bei der offenen Abrechnung mit Kostendach die Frage der Teuerung. Das Kostendach kann einschliesslich oder ausschliesslich der Teuerung verstanden werden (Art. 17.2 AVB). Siehe dazu auch den Abschnitt «Teuerungsgarantie».

• Kostendach anpassen bei Änderungen

Bei Projektänderungen muss das Kostendach, entsprechend den Mehr- oder Minderpreisen, angepasst werden. Die häufigsten Projektänderungen beinhalten Wünsche des Bauherrn nach Mehr- oder Minderleistungen. Wenn beispielsweise für einzelne Ausbauelemente wie Teppiche oder Wandverkleidungen teurere Ausführungen gewählt werden als im Werkvertrag vorgesehen, muss das Kostendach höher angesetzt werden. Im Abschnitt «Änderungen» wird näher darauf eingegangen.

• Beurteilung und Empfehlung

Die offene Abrechnung mit Kostendach ist meiner Ansicht nach bei jedem Generalunternehmerprojekt möglich. Oft werden im Rahmen einer Generalunternehmersubmission für das gleiche Projekt Preise für verschiedene Modelle der Preisbestimmung eingeholt, insbesondere für den Pauschalpreis und den Kostendachpreis. In der Regel ist der Kostendachpreis etwas höher als der Pauschalpreis (Näheres siehe Abschnitt «Analyse der Generalunternehmerangebote»). – Ich teile die im juristischen Kommentar von Huber / Schwendener vertretene Auffassung nicht, dass sich die Vergütung nach Aufwand mit Kostengarantie immer dann rechtfertige, «wenn es den Parteien aufgrund des Leistungsbeschriebs nicht möglich oder zu riskant ist, einen Pauschal- oder Globalpreis zu nennen» (Quelle: Huber / Schwendener, Generalunternehmervertrag VSGU, Seite 78). Ich bin der Meinung, dass die offene Abrechnung mit Kostendach bei jedem Projekt gewählt werden kann.

Aus meiner Sicht sollte die Bauherrschaft die offene Abrechnung mit Kostendach bevorzugen, wenn sie diesbezüglich die Wahlfreiheit hat. Möglicherweise gesteht der Generalunternehmer dem Bauherrn diese Freiheit aber nicht zu. Gründe dafür gibt es etliche. Der wichtigste Grund dürfte pekuniärer Natur sein. Bei der offenen Abrechnung muss der Generalunternehmer die Unterschreitung des Kostendachs nämlich nach dem vereinbarten Aufteilungsschlüssel mit dem Besteller teilen, beim Pauschalpreis behält er sie für sich alleine. Weitere Gründe, die den Generalunternehmer davon abhalten können, die offene Abrechnung mit Kostendach anzubieten, sind die Transparenz des Kostenwesens (der Bauherr erhält vollen Einblick in die Kalkulation) oder der erhöhte Aufwand im Zusammenhang mit der Baubuchhaltung (vor allem bei der Schlusskontrolle; siehe dazu die Ausführungen zur Schlussabrechnung).

Für Bauherren gibt es noch einen weiteren Grund, der eindeutig für die Wahl der offenen Abrechnung spricht: die erhöhte Kostentransparenz bei Projektänderungen. Beim Pauschalpreismodell ist es für den Besteller nicht immer so einfach, die Preise von Projektänderungen nachvollziehen zu können. Fragen können zum Beispiel bei allenfalls wegfallenden Positionen auftauchen: Verrechnet der Generalunternehmer alles, das mehr kostet, berücksichtigt er dafür aber einiges nicht, das weniger kosten? Diese Unsicherheit entfällt bei der offenen Abrechnung. Hier gibt es bei Projektänderungen keine Unsicherheiten und keine Zweifel, weil der Besteller Einblick in die Bauabrechnung hat. Jede Kostenposition und jedes Ausmass kann von der Bauherrschaft nachvollzogen werden. Näheres dazu siehe später im Teil 4 (Abschnitt «Kontrolle der Preise bei Projektänderungen»).

Offene Abrechnung (ohne Kostendach)

Es kommt immer wieder vor, dass es während der Ausführung eines Generalunternehmerprojekts notwendig wird, grössere zusätzliche Bauarbeiten in Auftrag zu geben. Typische Beispiele dafür sind Mieterausbauten in Geschäftshäusern, in denen der Generalunternehmer bereits den sogenannten Edelrohbau erstellt. Die Bauherrschaft möchte derartige Zusatzprojekte buchhalterisch gerne separat handhaben, darum wird nicht einfach der Hauptauftrag an den Generalunternehmer um eine oder mehrere (oft grosse) Zusatzbestellungen aufgestockt. Man rechnet sie wie eigenständige Projekte offen ab, und zwar häufig ohne Kostendach (Art. 16 AVB).

Der Verzicht auf das Kostendach ist dann zu verantworten, wenn die Kostenverhältnisse des Zusatzauftrags genügend klar sind. Es sind also bei der Abrechnung durch den Generalunternehmer kostenmässig keine Überraschungen zu erwarten. Diese Voraussetzung ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieterausbau durch den Architekten im Auftrag der Bauherrschaft geplant wird und der Generalunternehmer dafür anschliessend einen Kostenvoranschlag erstellt.

Derartige Zusatzprojekte laufen ähnlich ab wie beim konventionellen Modell der Projektrealisierung mit Einzelunternehmern, wo der Architekt die Bauleitung innehat. Es wird ganz ähnlich abgerechnet, und der Generalunternehmer übernimmt kein Preisrisiko. Die übrigen Garantien allerdings sind besser als beim Architektenmodell, insbesondere die Qualitätsgarantie, weshalb der Generalunternehmer auch eine Risikoprämie zugute hat.

Weil das Risiko des Generalunternehmers ohne Kostendach kleiner ist als bei der Preisgarantie mit Kostendach, sollte nur eine reduzierte Risikoentschädigung verrechnet werden. Es empfiehlt sich, diesen Punkt bereits im Rah-men der Vertragsverhandlungen zu klären, wenn noch gar keine Zusatzprojekte in Aussicht sind. Sonst besteht die Gefahr, dass einfach der Satz der Risikoentschädigung aus dem Hauptauftrag dazu verwendet wird. Siehe dazu auch das Kapitel 10 «Generalunternehmerhonorar» und insbesondere den Abschnitt «Teil B: Risikoentschädigung des Generalunternehmers».

Budgetpreis

Manchmal sind im (pauschalen) Generalunternehmer-Werkvertrag Leistungen enthalten, die noch nicht genau definiert sind. Das kann beispielsweise bei einem Einfamilienhaus die Kücheneinrichtung oder der Teppich sein, bei einer Fabrik die Prozesslüftung oder der Hallenboden. In derartigen Fällen ist es oft angezeigt, für die entsprechende Leistung im Werkvertrag einen sogenannten Budgetpreis (Art. 18 AVB) einzusetzen. Diese Leistungen werden innerhalb des Werkpreises separat und offen abgerechnet. Je nach Ergebnis kann der vertragliche Werkpreis höher oder tiefer ausfallen.

Beispiel eines Budgetpreises

Garantierter Maximalpreis-Vertrag (GMP-Vertrag)

Der Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) hat in den letzten zehn Jahren ein neues Vertragsmodell propagiert, das noch nicht Eingang in die Allgemeinen Vertragsbedingungen gefunden hat. (Quelle: Industrielles bauen. Eine Publikation der Allianz der Bauindustrie-Organisationen. Bern 1/2004, 7. 5. 2004). Der Garantierte Maximalpreis-Vertrag (GMP-Vertrag) eignet sich besonders für komplexe Grossprojekte mit kurzen Durchlaufzeiten und ist, so hört man, in den USA zum Standardverfahren bei Generalunternehmerprojekten geworden. Es ist sehr ähnlich konzipiert wie das Modell der offenen Abrechnung mit Kostendach, weist aber einige charakteristische Unterschiede auf.

Prägendes Merkmal ist, wie erwähnt, die kurze Durchlaufzeit. Bei vielen grossen Projekten ist dies ein entscheidender Vorteil, denn die Vorfinanzierung wird dadurch einfacher, und das Objekt ist schneller auf dem Markt. Die Bauherrschaft erreicht kürzere Fristen, wenn sie bereits früh in der Projektentwicklung gesicherte Aussagen zum Preis vorlegen kann. Der Generalunternehmer unterstützt sie dabei, indem er den Maximalpreis anhand des GMP-Modells bereits zu einem Zeitpunkt garantiert, wo die Planung noch unvollständig ist. Dank seinem frühzeitigen Einbezug wird der Generalunternehmer in die Lage versetzt, die Prozesse zu optimieren und die Gesamtdurchlaufzeit zu verkürzen.

Der Hauptunterschied zum normalen Generalunternehmermodell der offenen Abrechnung mit Kostendach ist somit der Planungsstand. Das GMP-Projekt ist weniger weit entwickelt als das übliche Generalunternehmerprojekt, bei dem es nur noch darum geht, die Vertragspläne zu Ausführungsplänen weiterzubearbeiten. Beim GMP-Vorgehen ist lediglich der Rohbau einigermassen ausführungsreif, während der gesamte Ausbau noch zu planen ist. Die fehlenden Planungsleistungen werden dem Generalunternehmer übertragen, was diesem ein erhebliches Potential für Projektoptimierungen ermöglicht. Da er an der Unterschreitung des garantierten Maximalpreises im Rahmen des vereinbarten Aufteilungsschlüssels profitiert, hat er dazu starke Anreize. Das sogenannte Value Engineering ist ein Kernelement des GMP-Vertragskonzeptes.

Es ist interessant, dass bei diesem auf partnerschaftliches Zusammenwirken von Bauherr und Generalunternehmer ausgelegten Modell die Arbeitsvergabe an die Subunternehmer gemeinsam erfolgt. An den Vergabeverhandlungen beteiligen sich beide Parteien. Auch die Projektbuchhaltung wird von einem gemischten Team geführt.