D. Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht wird in der SIA-Norm 118 nur am Rande erwähnt (Artikel 83 SIA 118). Bauhandwerker, die nicht bezahlt werden, haben eine sehr starke Waffe zur Verfügung: das Bauhandwerkerpfandrecht. Wenn ihre Werklohnforderungen nicht beglichen werden, können sie innert vier Monaten nach Arbeitsvollendung beim Grundbuchamt ein Pfandrecht eintragen lassen. Dies ist selbst dann möglich, wenn sich die Forderung gar nicht an den Eigentümer des Grundstücks richtet, sondern beispielsweise an einen Bauunternehmer. Das Grundstück, auf dessen Boden ein baulicher Mehrwert geschaffen worden ist, haftet somit als Pfand für eine fremde Schuld. Wenn die Forderung nicht beglichen wird, droht in letzter Konsequenz die Versteigerung des mit dem Pfandrecht belasteten Grundstücks. Weil das Bauhandwerkerpfandrecht speziell beim Bauen mit einem Generalunternehmer eine massive potentielle Bedrohung für die Bauherrschaft darstellt, behandeln wir es bei der Besprechung des Generalunternehmer-Werkvertrages (Näheres siehe hier).

Trend zu Subunternehmern auch bei Einzelunternehmern

Das Risiko des Bauhandwerkerpfandrechts ist jedoch auch beim traditionellen Bauen mit Einzelunternehmern zu beachten. Ein Unternehmer wie ein Fassadenbauer beispielsweise beschafft viele Leistungen bei Subunternehmern und Lieferanten, etwa die Gläser oder Sonnenschutzprodukte wie Storen. Als Systemintegrator ist somit der Fassadenbauer eine Art kleiner Generalunternehmer mit vielen Subunternehmern, die in der Regel alle pfandberechtigt sind.

Es ist in der Bauwirtschaft der Trend zu beobachten, Bauleistungen in grösseren Einheiten zu beschaffen, um dadurch die Schnittstellen reduzieren zu können. Dadurch nimmt die Gefahr von Bauhandwerkerpfandrechten zu.

Der Einzelunternehmer ist allerdings nach SIA-Norm 118 nicht frei hinsichtlich des Beizugs von Subunternehmern: «Der Unternehmer darf einen Subunternehmer dann beiziehen, wenn der Werkvertrag dies allgemein oder für eine bestimmte Arbeit vorsieht. Soweit der Vertrag eine Beiziehung nicht vorsieht, bedarf sie der ausdrücklichen Erlaubnis des Bauherrn; keiner Erlaubnis bedarf die Beiziehung, wenn sie nur einen unwesentlichen Teil der Arbeiten betrifft und die vertragsgemässe Ausführung nicht beeinträchtigt» (Art. 29. Abs. 3 SIA 118). Der Beizug von Subunternehmern muss somit in der Regel vom Bauherrn bewilligt werden, was dieser nach meinen Erfahrungen in den meisten Fällen auch tut.

Die Schutzmassnahmen zum Bauhandwerkerpfandrecht sind für die Bauherrschaft ähnlich wie beim Generalunternehmer-Werkvertrag (Näheres siehe hier; Buchstaben B bis E).