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Einleitung

Es ist nicht so einfach, einen Namen zu finden für das Thema, das in diesem Kapitel beschrieben wird. An und für sich geht es um generalunternehmerartige kleinere Bauvorhaben, oft im Zusammenhang mit Einfamilienhäusern. Man hätte dem Kapitel auch einen Titel wie «Das Generalunternehmergeschäft für Kleinprojekte» geben können. Der Begriff «Typenhausgeschäft» scheint mir jedoch besser zu sein.

Ich bin auf das Thema gestossen, weil mich sporadisch Kunden von typisierten Wohnbauobjekten um Rat gefragt haben. Meist sind dabei Begriffe wie «Typenhaus», «Kataloghaus» oder «Fertighaus» im Zentrum gestanden, aber eher selten ist von «Generalunternehmern» die Rede gewesen. Aus diesem Grund bezeichne ich das vorliegende Kapitel mit dem Begriff «Typenhäuser» und vermeide die Bezeichnung «Generalunternehmer».

Im Zentrum der Betrachtung steht der Umgang mit den Risiken. Welche werden vom Anbieter übernommen, und welche verbleiben beim Bauherrn? Wir werfen auch einen Blick auf die Hilfsmittel für die Vertragsgestaltung und fragen uns, ob sie in ähnlichem Ausmass standardisiert sind wie bei normalen Generalunternehmerprojekten.

Wissensbasis des Autors

Die Ausführungen im vorliegenden Kapitel basieren auf meiner Erfahrung als sporadischer Berater von Typenhaus-Bauherren. Im Unterschied zum reinen Generalunternehmergeschäft, mit dem ich relativ gut vertraut bin, kenne ich das Typenhausgeschäft also mehrheitlich nur aus Distanz.

Zudem weise ich nochmals darauf hin, dass ich kein Jurist bin. Die juristischen Aspekte des Bauens sind mir lediglich als durchschnittlich informierter Anwender von juristischen Hilfsmitteln wie Standardverträgen und dergleichen vertraut. Mein Wissen ist also ein Anwenderwissen und kein Expertenwissen. Es liegt mir denn auch fern, juristische Empfehlungen abgeben zu wollen.

Die Betrachtungen in diesem Kapitel über Typenhäuser verfolgen das primäre Ziel, die interessierte Leserschaft zu sensibilisieren für die Herausforderungen dieses Marktsegments. Wenn die Bauherrschaft nach der Lektüre ihre Situation besser einschätzen kann, ist das Ziel erreicht. Mit einem besseren Grundverständnis ist sie eher in der Lage, die wichtigen Themen zu erkennen und den richtigen Personen die richtigen Fragen zu stellen. Es kann daher durchaus nötig sein, dass sie einen juristischen Experten konsultieren muss, um sich vor erkannten Risiken wie beispielsweise dem Bauhandwerkerpfandrecht schützen zu können.

Etwas Vorsicht ist angebracht

Beim Typenhausmodell ist für die Bauherrschaft aufgrund meiner Erfahrungen eine gewisse (erhöhte) Vorsicht geboten. Dieses Geschäft zeichnet sich nämlich durch eine merkwürdig gemischte Arbeitskultur aus. Man findet zwar Fachleute aus dem traditionellen Bauplanungsgewerbe, also Architekten, Bauleiter oder Bauzeichner. Aufgrund des Charakters des Geschäfts braucht es aber auch Leute aus Handel oder Verkauf. Für den Bauherrn kann diese Mischung gelegentlich eine Herausforderung darstellen. Das zeigt sich etwa darin, dass er nicht in allen Fällen gesicherte Prozessabläufe erwarten kann, wie sie im Bauplanungsgewerbe üblich sind.

Am klarsten zeigt sich die oben geschilderte gemischte Arbeitskultur an den Verträgen, die abgeschlossen werden. Eine Standardisierung, wie sie etwa im klassischen Generalunternehmergeschäft mit dem Mustervertrag des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer VSGU anzutreffen ist, findet man hier vergeblich. Darauf werden wir später ausführlich zurückkommen.

Mit einer gewissen Irritation habe ich auch feststellen müssen, dass es einzelnen Akteuren im Typenhausgeschäft an soliden Kenntnissen darüber mangelt, wie in der Bauwirtschaft geschäftet wird. Man stösst gelegentlich auf Halbwissen, wenn es um Aspekte wie Garantien, Sicherheiten und dergleichen geht. Zentrale Arbeitsinstrumente wie Baubeschriebe sind nicht immer in der Qualität vorhanden, wie man sie in anderen Segmenten der Bauwirtschaft ausgehändigt bekommt.

Vereinzelt habe ich sogar den Eindruck bekommen, dass einige Exponenten eine gewisse Abneigung gegen das Bauplanungsgewerbe entwickelt haben. Es erscheint ihnen als archaisch, kompliziert und mit zu vielen Normen. – Wenn man sich nicht jahrelang mit Planung und Ausführung in der Bauwirtschaft auseinandergesetzt hat, möglichst von der Pike auf, findet man später im Berufsleben tatsächlich nicht mehr so leicht den Zugang dazu.

Alle diese Eindrücke gelten selbstverständlich nicht für den Typenhausmarkt als Ganzen, sondern nur für einzelne Akteure, auf die ich zufällig gestossen bin.

Vergleich mit dem traditionellen Architektenverfahren

Im Vergleich mit dem Typenhausgeschäft scheinen mir die Prozessabläufe beim traditionellen Architektenverfahren aus der Sicht der Bauherrschaft tendenziell sicherer zu sein. Hier besteht eher ein Konsens darüber, wie ein Projekt abgewickelt werden soll. Das Know-how der verschiedenen Marktakteure ist vergleichbar und die verwendeten einheitlichen Instrumente (insbesondere die Vertragsmuster) haben sich in langer Praxis bewährt.