Analyse der Generalunternehmerangebote

Nachdem die Angebote der Generalunternehmer eingegangen sind, werden sie analysiert und miteinander verglichen. Diese Aufgabe wird in der Regel vom Architekten übernommen. In der nachfolgenden Darstellung ist ein Beispiel eines Angebotsvergleichs wiedergegeben. Dieser Vergleich ist die zentrale Grundlage für die Verhandlungen zwischen Bauherr und anbietenden Generalunternehmern.

Preis

Im Beispiel haben die vier offerierenden Generalunternehmer ein Angebot gemäss dem Preisbestimmungsmodell des Pauschalpreises ausgearbeitet, aber nur drei auch gemäss dem Modell der offenen Abrechnung mit Kostendach. Es sind nicht alle Generalunternehmer bereit, mit dieser Methode zu arbeiten. Die Kostendachvariante ist etwas teurer als der Pauschalpreis. Die Differenz macht, bei einer Angebotssumme von knapp 24 Mio. Fr., zwischen 150 000 Fr. und etwa 250 000 Fr. aus. Die Preisdifferenzen der Pauschalpreisangebote zwischen den vier Generalunternehmern sind gering. Die Differenz zwischen günstigstem und teuerstem Angebot macht nur 2.4% aus.

Garantien

Sehr wichtig bei der Angebotsanalyse von Generalunternehmern sind die Garatien. Im konkreten Beispiel wird ein wesentlicher Teil des Baugrubenrisikos (insbesondere das Risiko des Baugrubenabschlusses) von drei Anbietern übernommen, vom Anbieter C jedoch nicht. Die Planungsgarantie (insbesondere die Haftung für vorbestandene Planungsfehler) bieten alle an. Die Garantiesumme der Erfüllungsgarantie beträgt bei zwei Anbietern 10% und bei zwei anderen Anbietern 20%. Gross sind die Unterschiede bei der Mietzinsgarantie: Während Anbieter D diesbezüglich kein Risiko übernehmen will, sind Anbieter B und C bereit, sich mit einem Betrag von maximal 100 000 Fr. an den Vermietungskosten zu beteiligen. Lediglich Anbieter A stellt in Aussicht, dass eine signifikante Mietzinsgarantie verhandelbar ist.

Analyse und Auswertung der Generalunternehmerangebote

Die angegebenen Garantien stellen nur den Stand gemäss Angebot dar. In aller Regel sind sie zentrale Verhandlungsgegenstände. Manchmal erwähnt die Bauherrschaft gewisse Garantien in den Submissionsgrundlagen bewusst nicht, bringt sie dann aber später bei den Vertragsverhandlungen zur Sprache (beispielsweise die Mietzinsgarantie).

Vergleich mit dem Kostenvoranschlag des Architekten

Interessant ist ein Vergleich der Generalunternehmerangebote mit dem Kostenvoranschlag des Architekten, welcher gleichzeitig vorliegt und dem Bauherrn ebenfalls unterbreitet wird. Der Kostenvoranschlag wird vom Architekten mit 22 810 000 Fr. angegeben, mit einer Genauigkeit von +/– 5%. Damit nun ein korrekter Vergleich mit den Generalunternehmerangeboten möglich ist, müssen die folgenden zwei Anpassungen vorgenommen werden:

• (a) Offene Reserven reduzieren

Im letzten Abschnitt haben wir im Zusammenhang mit der Parallelsubmission die Reserven im Kostenvoranschlag des Architekten besprochen («Reserven im KV korrekt berücksichtigen»). Dabei haben wir festgehalten, dass der KV des Architekten in der Regel auch Risiken abdeckt, die vom Generalunternehmer nicht übernommen werden (zum Beispiel Risiken im Zusammenhang mit dem Baugrund). Aus diesem Grund reduzieren wir die offenen Reserven von 5% auf 3%; der KV ermässigt sich dadurch um 2% oder 456 000 Fr.

• (b) Ausmassreserven hinzurechnen

Leistungsverzeichnisse, die im Rahmen einer Parallelsubmission auch für die Generalunternehmersubmission verwendet werden, enthalten häufig keine Ausmassreserven. Siehe dazu auch den Absatz «Reservegefäss C: Verdeckte Reserven (Ausmassreserven)». In einem normalen Kostenvoranschlag des Architekten jedoch sind verdeckte Reserven (Ausmassreserven) im Umfang von etwa 2% empfehlenswert. Sie erhöhen den Kostenvoranschlag um 2% oder 456 000 Fr.

Da sich die beiden Anpassungen aufheben, beträgt der Kostenvoranschlag des Architekten unverändert 22 810 000 Fr. Er liegt somit 2.5% unter dem günstigsten Generalunternehmerangebot. Wenn man die Toleranz von 5% zur KV-Summe addiert, kommt man auf einen zulässigen maximalen Abrechnungsbetrag, der 2.5% über dem günstigsten Generalunternehmer liegt.

Zum Vergleich: Kostenvoranschlag des Architekten