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Gesamtbetrachtung zum Generalunternehmerhonorar

Betrachten wir zum Schluss noch das gesamte Generalunternehmerhonorar, das sich zusammensetzt aus dem Baumanagementhonorar und der Risikoentschädigung. Beim grossen Projekt mit 20 Mio. Fr. Werkvertragssumme (Beispiel 1) beträgt das Generalunternehmerhonorar 900 000 Fr., was 4.7% Zuschlag auf die Summe der Subunternehmerleistungen ergibt. Beim kleinen Projekt mit 3 Mio. Fr. Werkvertragssumme (Beispiel 2) beträgt das Generalunternehmerhonorar 320 000 Fr. und der entsprechende Zuschlag 12.0%.

Bei Projektänderungen (Mehrbestellungen) kommt der Zuschlag für das gesamte Generalunternehmerhonorar zur Anwendung. Im Falle des grossen Projekts mit 20 Mio. Fr. Werkvertragssumme (Beispiel 1) beträgt der Zuschlag für das Generalunternehmerhonorar 4.7%, beim kleinen Projekt mit 3 Mio. Fr. Werkvertragssumme (Beispiel 2) 12.0%.

Siehe dazu auch den Abschnitt «Änderungen» und insbesondere das dort vorgestellte Beispiel 1 «Offerte für einen Änderungswunsch des Bauherrn». Im genannten Beispiel kosten die zusätzlichen Leistungen der Subunternehmer 36 000 Fr. Zu diesem Betrag wird das Generalunternehmerhonorar von 12.0% addiert (5.8% Baumanagementhonorar und 6.2% Risikoentschädigung), was 4 320 Fr. ergibt. Das Gesamttotal der Offerte für den Änderungswunsch beträgt somit 40 320 Fr. einschliesslich des Generalunternehmerhonorars.

Die «Risikoprämie» des Generalunternehmers

Wenden wir uns zum Abschluss nochmals der Funktion des Generalunternehmers als Risikoübernehmer zu. Wie hoch ist die Prämie, die er dazu verwenden kann? Zu betrachten ist in diesem Zusammenhang ausschliesslich die sogenannte Risikoentschädigung, nicht jedoch das Baumanagementhonorar. Das Baumanagement ist nämlich unabhängig vom Realisierungsmodell zu erbringen, entweder vom Architekten oder vom Generalunternehmer. In beiden Fällen ist das Honorar etwa gleich hoch.

Der Generalunternehmer kann nur die Risikoentschädigung dazu verwenden, um die eingegangenen Risiken abzudecken. Die «Prämie» dafür ist abhängig vom Projekt. Die minimale Prämie dürfte bei grösseren, eher standardisierten Projekten in der Grössenordnung von etwa 2% liegen; bei kleineren, risikobehafteteren Projekten kann sie auch auf 5% und mehr ansteigen.