Teil A: Baumanagementhonorar

Beim Generalunternehmermodell übernimmt der Generalunternehmer einen Teil der Leistungen, die bei der traditionellen Methode der Projektrealisierung vom Architekten erbracht werden, nämlich die bauausführungsbezogenen Teilleistungen. Beim Architekten verbleiben nur noch die Teilleistungen der Projektierung. Die Leistungen des Generalunternehmers werden oft als Baumanagement bezeichnet und beinhalten die Bauleitung sowie die kostenbezogenen Teilleistungen (Kostenvoranschlag, Kostenkontrolle etc.). Die genaue Zuordnung der Leistungen wird meistens anhand der SIA-Honorarordnung 102 vorgenommen.

An und für sich sollten die vom Generalunternehmer erbrachten Leistungen genau denjenigen entsprechen, die beim Architekten wegfallen. Da der Generalunternehmer seine Leistungen meistens aber unabhängig von der Honorarvereinbarung zwischen dem Bauherrn und seinem Architekten definiert, sind gewisse Abweichungen nicht auszuschliessen.

Beispiel für die Leistungen des Generalunternehmers
Basis: Leistungstabelle gemäss SIA Honorarordnung 102 (Art. 7.9 SIA 102; Ausgabe 2003)

Anmerkung: Die Leistungstabelle nach Art. 7.9 SIA 102 ist stark vereinfacht dargestellt.
Siehe Erläuterungen zur Tabelle «Leistungen des Baumanagers».

Es ist beispielsweise denkbar, dass die Leistungsposition des Kostenvoranschlags auch beim Generalunternehmer enthalten ist, obwohl der Architekt bereits einen Kostenvoranschlag ausgearbeitet hat.

Es ist ferner davon auszugehen, dass Architekt und Generalunternehmer die Honorare für ihre Leistungen nicht mit den gleichen Ansätzen kalkulieren. Der Bauleiter beispielsweise muss beim Architekten nicht zwangsläufig den gleichen Stundenansatz haben wie beim Generalunternehmer.

Auch wenn gewisse Abweichungen wahrscheinlich sind, darf man doch erwarten, dass die vom Generalunternehmer zu erbringenden Teilleistungen ungefähr so viel Honorar ergeben wie die beim Architekten wegfallenden.

Im oben dargestellten Beispiel werden die Baumanagementleistungen des Generalunternehmers gemäss der Leistungstabelle in der SIA-Honorarordnung 102 für Architekten (Stand 2003) definiert. Der Leistungsanteil des Generalunternehmers beträgt 34.0% und somit etwa einen Drittel der gesamten normalen Architektenleistung. Die weitaus grösste Teilphase darunter ist die Bauleitung (einschliesslich Kostenkontrolle) mit allein 23.0% Leistungsanteil.

Im Vergleich mit anderen Generalunternehmerprojekten ist der im obigen Beispiel ausgewiesene Leistungsanteil von 34% als eher gering einzustufen. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Erstellung der Leistungsverzeichnisse als Bauherrenleistung betrachtet wird (die Leistungsverzeichnisse liegen zum Zeitpunkt der Generalunternehmersubmission bauherrenseitig erstellt bereits vor). Beim Leistungsbereich «Ausschreibung und Vergabe» werden daher von der normalen Gewichtung von 8% nur 2% eingesetzt. Normalerweise zählt aber der ganze Leistungsbereich als Generalunternehmerleistung, wodurch sich der Leistungsanteil des Generalunternehmers auf 40% und mehr erhöht.

Baumanagementhonorare bei verschiedenen Projektgrössen

In der nachfolgenden Tabelle ist für zwei unterschiedlich grosse Projekte das Baumanagementhonorar des Generalunternehmers angegeben. Im Beispiel 1 mit 20 Mio. Fr. Werkvertragssumme beträgt das Baumanagementhonorar 410 000 Fr., im Beispiel 2 mit 3 Mio. Fr. Werkvertragssumme 155 000 Fr. Wenn wir den Prozentanteil des Baumanagementhonorars ermitteln, bezogen auf das Total der Subunternehmerleistungen, ergeben sich die folgenden Werte: Im grossen Projekt (Beispiel 1) beträgt der Prozentanteil 2.1%, im kleinen Projekt (Beispiel 2) 5.8%. – Detaillierte Erläuterungen dazu folgen unter Teil B: Risikoentschädigung des Generalunternehmers.

Generalunternehmerhonorare bei zwei verschiedenen Projektgrössen

Anmerkung: Kostenangaben in Fr.; inkl. MWSt.