Sieben Ratschläge (zu Teil II)

Wir schliessen den Teil II des Buches mit sieben Ratschlägen ab. Wer sich mit ihnen kritisch auseinandersetzt, wird bei der traditionellen Art des Bauens vermutlich den grössten Teil aller Aufgaben, die sich einer Bauherrschaft stellen, richtig anpacken. Insbesondere dürfte es auch möglich sein, den gewünschten Nutzen mit geringen Kosten zu erreichen.

1. Bauprojekt sorgfältig definieren

Bevor mit der eigentlichen Bauplanung begonnen wird, soll das Investitionsvorhaben in den Grundzügen definiert werden. Primär geht es um die Nutzung, die oft in Form eines Raumprogramms festgelegt wird. Wichtig sind aber auch Vorstellungen über Kosten und Termine. Mit einem guten Pflichtenheft erspart man sich während der Planungsphase kostspielige Umwege, zeitliche Verzögerungen und unfruchtbare Grundsatzdiskussionen. Es ist ferner eine exzellente Grundlage für die Wahl der Bauplaner und die damit verbundenen Vertragsverhandlungen.

Näheres siehe Kapitel 6 «Das Pflichtenheft».

2. Bauplaner umsichtig auswählen

Wer kostengünstig bauen will, muss bei der Wahl der Bauplaner und insbesondere beim Architekten die Weichen richtig stellen. Die Bandbreite der Fähigkeiten ist enorm, was erhebliche Auswirkungen auf die Baukosten haben kann.

Näheres siehe Kapitel 7 «Planungsbüros auswählen».

3. Anspruchsvolles Kostenziel setzen

Mit Vorteil setzt die Bauherrschaft dem Architekten eine anspruchsvolle Kostenlimite. Er soll mit einem (nicht zu knappen) Bonus belohnt werden, wenn er während der Bauausführung den Kostenvoranschlag unterschreitet. Es ist zu vermeiden, dass eine Kostenüberschreitung das Honorar erhöht, sofern die Mehrkosten nicht auf Zusatzwünsche der Bauherrschaft zurückzuführen sind.

Näheres siehe Kapitel 8 «Vertrags- und Honorarfragen», Absatz über Pauschalhonorare und Konzepte mit Bonus-Malus (in der Internet-Version nicht enthalten).

4. Elementmethode zur Kostenplanung verwenden

Während der Entwurfsphase sollen effiziente Instrumente eingesetzt werden, mit denen die Kostenfolgen verschiedener Konzeptvarianten zuverlässig beurteilt werden können. Spätestens bei der Baueingabe (und nicht erst beim Kostenvoranschlag) müssen die Kosten zudem mit einer Genauigkeit von 10% bekannt sein. In vielen Fällen heisst das, dass für die Kostenplanung am besten die Elementmethode verwendet wird.

Näheres siehe Abschnitt «Kostenermittlung nach Bauteilen (Elementmethode)» im Kapitel 10.

5. Mit guten Ausschreibungen Kosten sparen

Die Ausschreibungsunterlagen sind so zu konzipieren, dass möglichst grosse Leistungspakete pauschal vergeben werden können. Den Unternehmern soll zudem zugesichert werden, dass ihre kreativen und kostensparenden Vorschläge von Bauleitung und Bauherrschaft sorgfältig geprüft werden.

Näheres siehe Abschnitt «Bauarbeiten ausschreiben» im Kapitel 11.

6. Generalunternehmerverfahren prüfen

Bei unsicheren oder wenig kostenbewussten Planern kann die Generalunternehmerausschreibung eine gute Alternative zur traditionellen Bauausführung mit Einzelunternehmern sein, bei welcher der Architekt im Auftragsverhältnis die Bauleitung innehat. Generalunternehmer sind durch und durch kostenbewusst, denn die Erbringung von Bauleistungen im Werkvertrag ist nur bei absoluter Kostendisziplin möglich.

Näheres siehe Kapitel 12 «Realisierung mit Generalunternehmer».

7. Für ein gutes Projektmanagement sorgen

Eine straffe bauherrenseitige Projektleitung zahlt sich in jedem Fall aus. Bei nicht sachkundigen Bauherrschaften kann die Verpflichtung eines externen (beauftragten) Projektmanagers eine prüfenswerte Möglichkeit sein.

Näheres siehe Absatz «Varianten der Bauherrenberatung» im Kapitel 13.