D. Optionen

Dieser vierte Kreis des Planens und der Kosten ist der einfachste von allen. Hierhin gehören alle Bauteile, die von der Bauherrschaft mehr oder weniger autonom bestimmt werden können. Viele werden erst in den letzten Phasen der Bauausführung eingebaut. Sie betreffen vor allem den Ausbau und teilweise die technischen Installationen eines Gebäudes, nicht aber die Grundstruktur. Ihre Nutzungsdauer ist oft relativ kurz. Einige Optionen gehören zum Zubehör eines Bauwerkes.

Vom Wesen der Optionen

Bei Optionen kann man nur mit Vorbehalten davon sprechen, dass sie ein Kostensparpotential enthalten. Die treffendere Wortwahl ist «Mehrpreis». Die Wünsche nach mehr Komfort, Repräsentation, Dauerhaftigkeit oder Sicherheit führen alle zu Mehrpreisen gegenüber einem Standardangebot.

Keinesfalls kann man mit dem Verzicht auf teure Optionen überbordende Kosten der Standardausführung wieder korrigieren. Die frei wählbare Ausstattung macht nämlich nur einen bescheidenen Anteil an den gesamten Anlagekosten aus. Er liegt in der Grössenordnung von 20% bis 30%, je nachdem, welche Arbeitsgattungen man dazu zählt (siehe «Beispiel eines Kostenvoranschlags»). Primär werden die Kosten durch die drei Bereiche bestimmt, die wir vorgängig behandelt haben: Entwurf, Konstruktion und Energiekonzept. Wenn bei diesen Schlüsselgebieten die Planer ihre Hausaufgaben nicht machen, kann die Bauherrschaft die Finanzen nicht wieder ins Lot bringen, indem sie einen billigeren Teppich wählt.

Der am Anfang dieses Kapitels angeführte Vergleich mit dem Auto bewährt sich bei den Optionen ausgezeichnet. Ob ein Fahrzeug günstig ist, hängt primär davon ab, ob fähige Ingenieure am Werk sind, die ihr Handwerk verstehen. Mit Optionen (Zubehör) wie Airbag oder ABS wird das Auto nur teurer.

Im Bauwesen gehören beispielsweise je nach Bauaufgabe folgende Bauteile zu den Optionen: Beläge und Verkleidungen aller Art für Böden und Wände, Einrichtungen von Sanitärräumen und Küchen, Art und Umfang der elektrischen Versorgung (Stark- und Schwachstrom), Gebäudeleittechnik, Umgebungsgestaltung und weiteres mehr.

Motive für höherwertige Ausführungen (Optionen)

Es gibt sehr unterschiedliche Motive für die Bauherrschaft, eine höherwertige Qualität als die Standardausführung eines Bauteiles zu verlangen. Im folgenden liste ich einige typische Fälle auf.

Beispiele von Motiven für höherwertige Ausführungen von Bauteilen

Sicherheit:	kopiersichere Schlüssel, Sicherheitsglas, Alarmanlage, Sprinkleranlage, Sicherheitssteckdose, Zaun
Komfort:	elektrische Storen, Abwaschmaschine, Komfort-WC, Komfort-Kücheneinrichtung, Einhandmischer bei Waschbecken
Repräsentation:	Marmorboden, Massivholzküche, teure Leuchte, Wandverkleidung mit edlen Hölzern, repräsentative Haustüre
Dauerhaftigkeit:	Granitboden in öffentlicher Zone, Epoxy-Belag in Industriehalle, massives Parkett im Wohnbereich (mehrfach abschleifbar)
Unterhalt:	wandhohe Plättli in Nassräumen, selbstreinigender Backofen, pflegeleichte Bodenbeläge, pflegeleichte Umgebung
Umnutzungen: (Flexibilität)	Doppelboden im Bürobereich, ausbaufähige Telefonzentrale, arbeitsplatzunabhängige Beleuchtung, umstellbare Trennwände

Entscheidungsgrundlagen

Wie bei allen Bauherrenentscheiden gilt auch bei den Optionen: kein Entscheid ohne gute Entscheidungsgrundlage. Der Bauherrschaft muss klar sein, welche Leistungsmerkmale die verschiedenen Optionen aufweisen und was sie kosten. Es ist möglich, für bestimmte Kategorien von Bauwerken (beispielsweise Wohnungsbau) standardisierte Verzeichnisse mit den wichtigsten Ausführungsvarianten (Optionen) aufzubauen. Sie sind ähnlich konzipiert wie Zubehörprospekte von Industrieprodukten (z. B. Autos). In der Bauwirtschaft sind es vor allem die Typenhausanbieter, die schon lange einheitliche Listen mit Mehr- und Minderpreisen für freigewählte Ausführungsvarianten einsetzen.

Ausbau-Optionen im Wohnungsbau: Beispiel für Richtpreise