Beispiel 1: Pflichtenheft Einfamilienhaus

Normalerweise findet bei einem Einfamilienhaus eine intensive Projektdefinition statt, ohne dass die baulustige Familie den Begriff überhaupt kennt. Sie braucht in der Regel auch keine externe Unterstützung dazu. Es kann allerdings Jahre dauern, bis sie weiss, was sie will.

Obwohl die Bauherrschaft vermutlich alle Wünsche im Kopf hat, sollen sie zuhanden des Architekten doch schriftlich zusammengefasst werden. Vielleicht ist das Resultat sehr komprimiert und hat auf einer Seite Platz. Das Pflichtenheft als Konzentrat aller Anforderungen kann sich etwa zu Fragen wie den folgenden äussern (die Liste ist nur als Anregung zu verstehen):

• Wie viele Räume soll die Wohnung haben?
• Wie gross sind diese Räume, und wie sind sie ausgestattet?
• Ist eine Einliegerwohnung vorzusehen?
• Soll die Küche vom Wohnzimmer getrennt sein?
• Welche Nutzungen sind in Keller und Estrich geplant?
• Wie soll das Haus geheizt werden?
• Welche Präferenzen bestehen hinsichtlich der Materialwahl?
• Welchen Stellenwert hat die Baubiologie?
• Welche Ansprüche werden an Unterhalt und Betrieb gestellt?
• Wieviel darf das Haus kosten (maximaler Investitionsbetrag)?

Der letztgenannte Punkt (Investitionbetrag) gehört unbedingt in ein gutes Pflichtenheft. Im Minimum soll es eine anspruchsvolle Zielgrösse sein, noch besser ist eine verbindliche Kostenlimite, die keinesfalls überschritten werden darf.

Exkurs: Kaufen oder mieten?

Kühl rechnende Leute, für die nicht das emotionale Hochgefühl von eigenem Grund und Boden im Vordergrund steht, wollen zuerst wissen, ob sich Wohneigentum überhaupt lohnt. Wäre mieten allenfalls nicht günstiger als kaufen? Mieten ist, rein kaufmännisch betrachtet, meistens attraktiver, als man auf den ersten Blick vermuten könnte.

Der Autor hat sich in mehreren Zeitungsartikeln vertieft mit diesem Thema auseinandergesetzt (siehe vor allem «Neue Zürcher Zeitung» vom 11. Januar 1995, Seite 24). Das Ergebnis der Vergleichsrechnung «Kauf oder Miete» lässt sich in folgende Daumenregel kleiden.

«Mieter und Käufer können langfristig dann das gleiche Vermögen erreichen, wenn der Kaufpreis (einschliesslich Handänderungskosten) etwa 20mal einer Jahresmiete (ohne Nebenkosten) entspricht.»

Bei dieser Vergleichsrechnung sind unterschiedliche Nutzungseigenschaften von Miet- oder Kaufobjekten nicht berücksichtigt. Wir beschränken uns also nur auf die finanziellen Aspekte.

Wer ein Reihenhaus für 600 000 Fr. kaufen will, darf somit für die Miete monatlich bis 2 500 Fr. bezahlen, um auf das gleiche Vermögen zu kommen. Wer hingegen für eine 4-Zimmer-Wohnung etwa den landesdurchschnittlichen Mietzins von 1 200 Fr. bis 1 300 Fr. bezahlt, darf für eine Eigentumswohnung bis 300 000 Fr. auslegen, um nicht schlechter zu fahren. Für ein Einfamilienhaus der Preisklasse 1 Mio. schliesslich beträgt die entsprechende Miete 4 000 Fr. monatlich. Anders ausgedrückt fährt bei der Daumenregel der Mieter so lange günstiger, als seine Jahresmiete weniger als 5% des Kaufpreises eines Vergleichsobjektes beträgt. Alle diese Angaben beziehen sich auf einen Betrachtungszeitraum von 25 Jahren.

Es würde den Rahmen dieses Bauherrenratgebers sprengen, wenn wir uns im Detail mit der anspruchsvollen finanzmathematischen Berechnung befassen wollten, die dem Vergleich Miete-Kauf zugrunde liegt. Einen einzigen Aspekt wollen wir allerdings herausgreifen. Er betrifft die Kapitalanlage des Mieters. Der Grundeigentümer hat den Vorteil, dass seine Kapitalanlage (mehr oder weniger) inflationsgeschützt ist und als steuerfreundlich betrachtet werden kann. Wenn wir nicht Äpfel mit Birnen vergleichen wollen, müssen wir dem Mieter eine Alternativanlage zubilligen, die gegenüber Grundeigentum nicht von vornherein krass abfällt. In erster Linie denke ich dabei an Aktien. In der Vergangenheit haben, über sehr lange Fristen betrachtet, Aktien real (inflationsbereinigt) jährlich über 5% rentiert (Pictet & Cie, 1994: Die Performance von Aktien und Obligationen in der Schweiz, Genf). Es darf erwartet werden, dass dies auch in Zukunft ähnlich sein wird.

Ein Mieter, der von seinen Ersparnissen im Alter mehr erwartet als ein Butterbrot, muss Aktien und verwandte Anlageformen kaufen. Damit hat er vergleichbare Möglichkeiten zur Vermögensbildung wie der Grundeigentümer. Mit eidgenössischen Obligationen oder gar dem Sparheft kommt er auf keinen grünen Zweig.