Was kosten Angebote für Gesamtleistungen?

Welche Kosten erwachsen der Bauherrschaft in der Angebotsphase? Mit welchen Auslagen muss sie rechnen, bis sie entscheidungsreife Offerten für bauliche Gesamtleistungen (sog. Totalunternehmerangebote) auf dem Tisch hat und den Werkvertrag abschliessen kann? Es gibt einfache Bauaufgaben, wo diese Frage kaum ein Thema ist. Für Typenhäuser kosten Angebote nichts oder nur sehr wenig. Die Basispreise der Häuser (ohne Anpassungen an die lokalen Gegebenheiten) kann man sogar aus einer Preisliste ablesen. Uns interessieren aber die komplexeren Fälle: Was kostet ein Angebot für eine Fabrik, einen Umbau oder eine Reihenhaussiedlung?

Wir betrachten zuerst die Art der Honorierung bei der sogenannten Praktikermethode, die in diesem Buch behandelt wird. Anschliessend gehen wir auf das Modell der Generalunternehmer (VSGU-Modell) ein.

A. Die Honorierung bei der Praktikermethode

Die Praktikermethode zeichnet sich durch ein betont pragmatisches Vorgehen aus, das sich an die Gepflogenheiten in der Industrie anlehnt (siehe «Die Praktikermethode»). Zuerst erfolgt ziemlich intuitiv eine Vorauswahl von zwei (evtl. drei) Bewerbern, wofür keine Entschädigung ausgerichtet wird. Die anschliessende Projektausarbeitung in Konkurrenz wird vergütet, wobei man sich allerdings nicht an eine vorgegebene Honorierungsrichtlinie halten kann. Gesamthaft darf dieses Verfahren als kostengünstig bezeichnet werden.

• Phase 1 (Vorauswahl)

Bei der Vorauswahl ist es vertretbar, auf eine Entschädigung zu verzichten. Mit dem Gesamtleistungsmodell verlässt man nämlich die schöne alte Welt des Bauens, wo jeder Strich eines Planers bezahlt wird. Die Totalunternehmer verstehen sich denn auch als Avantgarde im Bauwesen, die das handwerklich-gewerbliche Bauen überwunden haben und die Bauwirtschaft als Industrie verstehen. Dazu gehört, Angebote so zu erstellen, wie es in der Industrie üblich ist: kostenlos. – Für die Phase 1 (Vorauswahl) ist der Verzicht auf eine Entschädigung kaum vermessen, denn die zu erbringenden Leistungen sind bescheiden: Verlangt wird eine skizzenartige Darstellung der vorgesehenen Lösung sowie ein Richtpreis für das Investitionsvorhaben.

Ganz aufschlussreich ist ein Vergleich der Phase 1 (Vorauswahl) mit einem konventionellen Architektenwettbewerb. Bei letzterem sind die Chancen meistens klein, einen Preis zu erhalten, und noch viel kleiner, mit der Realisierung des Projektes betraut zu werden. Bei einer Gesamtleistungsausschreibung ist die Wahrscheinlichkeit für einen Auftrag rein statistisch gesehen immerhin schon 25%, wenn in der Phase 1 vier Teilnehmer eingeladen werden. Zudem ist der Arbeitsaufwand für eine Projektskizze kleiner als für das aufwendig ausgearbeitete Projekt eines Architektenwettbewerbs. Auch aus dieser Optik betrachtet scheint ein Verzicht auf eine Honorierung in der Phase 1 (Vorauswahl) akzeptierbar zu sein.

• Phase 2 (Projektausarbeitung)

In dieser Phase ist der Arbeitsaufwand wesentlich grösser als in der Phase 1, weshalb eine Entschädigung angebracht ist. Für die Bemessung der Entschädigung hält man sich am besten an Richtwerte, die man von den Teilnehmern selber einholt. Sie sollen sich im Rahmen der Vorauswahl (Phase 1) dazu äussern, welchen Preis sie für die Ausarbeitung eines verbindlichen Angebots (Phase 2) als angemessen erachten. Diese Angaben können natürlich relativ stark schwanken. Es empfiehlt sich, an beide ausgewählten Teilnehmer der Phase 2 die gleiche Entschädigung auszurichten. Durch Verhandlungen ist ein Mittelweg zu finden.

Wie besser die offerierende Totalunternehmung organisiert ist, um so kleiner ist ihr Aufwand für die Ausarbeitung des Angebots. Besonders bei der Preisermittlung haben effiziente Firmen grosse Vorteile. Sie können bei der Kalkulation auf viele ausgeführte Vergleichsobjekte in der Vergangenheit zurückgreifen. Das ganze Offertwesen ist baukastenartig aufgebaut und weitgehend standardisiert. Es ist ein Gütekriterium einer Totalunternehmung, wenn sie kostengünstig eine Offerte erstellen kann.

• Richtwerte für die Höhe der Entschädigung

Der Aufwand für die Ausarbeitung von Projekt und Angebot ist in hohem Masse von den Umständen abhängig. Art und Grösse des Bauvorhabens spielen eine erhebliche Rolle. Es können daher nur grobe Richtwerte für die Höhe der Entschädigung angegeben werden. Als Anhaltspunkt kann pro Angebot ein Betrag von 1.5% bis 2.5% der Anlagekosten (ohne Land) eingesetzt werden. Zwei Konkurrenzofferten zusammen ergeben somit 3% bis 5% der Anlagekosten. Welche absoluten Beträge für die Entschädigung der Anbieter ergeben sich dadurch? Wir wählen als Beispiel eine Bauaufgabe, die in baukünstlerischer Hinsicht als eher leicht einzustufen ist. Darunter kann man sich beispielsweise einen Anbau an eine Fabrik vorstellen oder eine mittlere Wohnüberbauung mit weitgehend standardisierten Reihenhäusern. Die Anlagekosten (ohne Land) betragen 5 Mio. Franken. Die oben angegebenen Richtwerte von 1.5% bis 2.5% des Investitionsbetrages ergeben eine Planungsentschädigung von 75 000 Fr. bis 125 000 Fr. pro Teilnehmer. Sehr effiziente Anbieter werden sich vermutlich sogar mit 50 000 Fr. begnügen. Anbieter, die weniger rationell arbeiten können oder einen hohen internen Kostensatz haben, dürften einen Betrag am oberen Ende der genannten Spanne oder darüber als angemessen erachten.

Wie wir im nächsten Absatz sehen werden, sind auch die Planungsentschädigungen am oberen Rand des Preisbandes noch günstig, wenn wir sie mit dem konventionellen Architektenverfahren vergleichen. Gesamtleistungsangebote kosten normalerweise nämlich recht wenig, weil die Gesetze des Marktes höhere Entschädigungen nicht zulassen.

• Vergleich mit dem Architektenverfahren

Nachfolgend vergleichen wir die oben abgeschätzten Kosten der Gesamtleistungsausschreibung (Praktikermethode) mit den Planungskosten des konventionellen Architektenverfahrens (Direktauftrag). Wir gehen aus vom Honorar, das nach den SIA-Honorarordnungen 102 ff. für die gesamte Planungsphase (Leistungsanteil q = 35%) zu bezahlen ist. Wir gebrauchen dafür den Begriff «SIA-Normalhonorar». Gemäss der Berechnung auf Seite 397 beträgt dieses SIA-Normalhonorar 354 000 Fr. (bei Anlagekosten von 5 Mio. Fr.). Darin sind neben dem Architekten die Spezialisten (Statik und Haustechnik) eingeschlossen. Damit wir nun nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, müssen wir an diesem SIA-Normalhonorar zwei Korrekturen vornehmen. Die erste Korrektur betrifft den Leistungsumfang: beim Gesamtleistungsangebot sind die Baueingabe und das Baubewilligungsverfahren nicht enthalten, beim SIA-Normalhonorar jedoch schon. Die zweite Korrektur betrifft die Anpassung der Planerhonorare an die Marktkonditionen: die effektiv erzielbaren Honorare dürften unter den Ansätzen des SIA-Normalhonorars liegen, wobei das Ausmass der Unterschreitung von der Konjunktur abhängt. Nach diesen beiden Korrekturen ergibt sich ein Betrag für das Honorar, der bei etwa 300 000 Fr. liegen dürfte. Das ist der Preis, den man beim konventionellen Architektenverfahren unter Marktkonditionen für die Planung (ohne Baueingabe und Baubewilligungsverfahren) ungefähr bezahlen müsste. Er entspricht 6% des Investitionsbetrages von 5 Mio. Fr.

Nun stellen wir den Kosten des Architektenverfahrens die oben abgeschätzten Kosten der Gesamtleistungsausschreibung gegenüber. Bei hohen Planungsentschädigungen (2.5% der Anlagekosten) kosten beide Offerten zusammen (beispielsweise 2mal 125 000 Fr.) etwas weniger als das konventionelle Vorgehen (300 000 Fr.). Bei tiefen Planungsentschädigungen dagegen (1.5% der Anlagekosten) ist die Gesamtleistungsausschreibung (beispielsweise 2mal 75 000 Fr.) deutlich günstiger.

Fazit zu den Planungskosten bei der Gesamtleistungsausschreibung (Praktikerverfahren)

Auch wenn bei der Gesamtleistungsausschreibung zwei Bewerber Angebote ausarbeiten, wovon die Bauherrschaft zweifellos profitieren kann, sind die Kosten für beide Offerten zusammen maximal etwa gleich hoch wie die Planungskosten beim konventionellen Architektenverfahren, vielfach aber tiefer.

• Kostenlose Totalunternehmerangebote?

Je nach Marktlage ist es für eine Bauherrschaft möglich, eine Reihe von Totalunternehmerangeboten völlig kostenlos zu erhalten. Ein Beispiel dafür ist die an anderer Stelle beschriebene Gesamtleistungsausschreibung für eine Wohnsiedlung in Thun (siehe: «Beispiel einer Gesamtleistungsausschreibung: Projektoptimierung in radikaler Form»). Nur der Gewinner wird hier entschädigt (er darf sein Projekt zum vereinbarten Werkpreis ausführen), die übrigen Teilnehmer gehen leer aus. Aus rechtlichen Gründen steht dieser Praxis selbstverständlich nichts im Wege, denn der Aufwand für die Ausarbeitung eines Unternehmerangebots «zählt nach allgemeiner Verkehrsanschauung zu den Gemeinkosten eines Werkunternehmers» (Gauch, Werkvertrag, Seite 133).

Obwohl diese Form des Geschäftens Marktwirtschaft in Reinkultur ist, stehe ich einer massvollen Entschädigung der Totalunternehmerangebote nicht ablehnend gegenüber.

B. Die Honorierung beim Vorgehensmodell der Generalunternehmer (VSGU-Modell)

Das Vorgehensmodell der Generalunternehmer (VSGU-Modell) orientiert sich am traditionellen Architektenwettbewerb (siehe auch: «Das Modell der Generalunternehmer (VSGU-Modell)»). Der Hauptentscheid fällt in der Phase 1 (Konzeptwettbewerb). Das Projekt wird anschliessend in der Phase 2 (Projektausarbeitung) im Idealfall nur noch von einem Teilnehmer ausgearbeitet. Gemäss den üblichen SIA-Begriffen (SIA-Honorarordnung 102) entspricht der Konzeptwettbewerb dem Vorprojekt und umfasst einen Leistungsanteil q von 9%. Die Projektausarbeitung ist dem Bauprojekt gleichzusetzen mit 26% Leistungsanteil.

Die Honorierung lehnt sich beim VSGU-Modell eng an die SIA-Honorarordnungen 102 ff. an. Die Entschädigung der Wettbewerbsteilnehmer soll einen gewissen Anteil des vollen Honorars betragen, das die Planer bei einem normalen Planerauftrag nach SIA für den entsprechenden Leistungsumfang erhalten würden. Eine VSGU-Publikation von 1990 (VSGU, Richtlinie, Seite 4) schlägt folgende Entschädigungen vor:

Phase 1 (Konzeptwettbewerb): mindestens 35% des vollen Honorars

Phase 2 (Projektausarbeitung): mindestens 75% des vollen Honorars

In einem neueren VSGU-Dokument von 1996 (VSGU, Empfehlungen, Seite 6) sind für die Phase 1 etwas tiefere Gesamtpreissummen (alle Anbieter zusammengerechnet) angegeben:

Anzahl Anbieter	3	4	5	6	7
Gesamtpreissumme	100%	120%	140%	160%	180%

Für die Berechnung der Wettbewerbskosten halten wir uns an die Werte der «Richtlinie». In der nachfolgenden Tabelle ist dargestellt, welche Beträge für verschiedene Projektgrössen ungefähr zu erwarten sind. Neben den gesamten Wettbewerbskosten ist auch die Entschädigung pro Wettbewerbsteilnehmer aufgeführt. Da die Berechnung dieser Werte nicht einfach zu verstehen ist, auch für Fachleute nicht, erläutern wir die Tabelle ausführlich anhand eines Beispiels.

Kosten für die Durchführung eines Gesamtleistungswettbewerbs
(gemäss VSGU-Vorgehensmodell)

Vorbemerkung: Die Tabelle wird im nachfolgenden Text ausführlich erläutert

		Anlagekosten (ohne Land)
Alle Honorarangaben in 1 000 Fr.		5 Mio.	10 Mio.	50 Mio.
A. Grunddaten Planerhonorare
normale Honorare im Direktauftrag (nach SIA 102 ff.) Annahmen: n = 1.0; p-Werte gemäss Tarif 1998
Honorare gesamte Leistung	q = 1.00
— Architekt		578	1 041	4 358
— Bauingenieur		179	317	1 250
— Haustechnik		255	440	1 648
Planungsteam total		1 012	1 798	7 256
davon Honorare Planungsphase	q = 0.35
— Phase 1 (Konzeptwettbewerb)	q = 0.09	91	162	653
— Phase 2 (Projektausarbeitung)	q = 0.26	263	467	1 887
Planungsphase total		354	629	2 540
B. Entschädigung pro Wettbewerbsteilnehmer
— Phase 1 (35% pro Teilnehmer)		32	57	229
— Phase 2 (75% pro Teilnehmer)		197	351	1 415
C. Wettbewerbskosten
Fall C1: Projektausarbeitung ohne Konkurrenz
— Phase 1 (4 Teilnehmer)		128	228	916
— Phase 2 (1 Teilnehmer)		197	351	1 415
Wettbewerbskosten total		325	579	2 331
Fall C2: Projektausarbeitung in Konkurrenz
— Phase 1 (4 Teilnehmer)		128	228	916
— Phase 2 (2 Teilnehmer)		394	702	2 830
Wettbewerbskosten total		522	930	3 746

Quelle:
Richtlinie für die Durchführung von Totalunternehmer-Submissionswettbewerben;
Ausgabe 1990; Herausgeber VSGU

• Erläuterung der Tabelle

Was kostet ein Gesamtleistungswettbewerb (gemäss dem VSGU-Vorgehensmodell) für die Bauherrschaft? Wir interpretieren die Tabelle oben anhand eines Bauvorhabens mit 5 Mio. Anlagekosten (ohne Land).

– Schritt A: Grunddaten Planerhonorare. Wir schätzen zuerst ab, wieviel Honorar bei einem normalen Planungsauftrag (nach SIA-Honorarordnung 102 ff.) das Planungsteam erhält, und zwar für die gesamte Leistung (Leistungsanteil 100%) von Vorprojekt bis Bauabrechnung. Es ergibt sich eine Summe von 1 012 000 Fr., sofern für den Faktor n in der Honorarformel der Wert 1.0 eingesetzt wird. Für die honorarberechtigten Bausummen B nehmen wir Erfahrungswerte an, auf die wir nicht näher eingehen. Nun ermitteln wir das Honorar für die Planungsphase (Leistungsanteil 35%). Es beträgt total 354 000 Fr. Die Phase 1 des Gesamtleistungswettbewerbs (Konzeptwettbewerb; entspricht Vorprojekt) beinhaltet 9% Leistungsanteil, was einen Betrag von rund 91 000 Fr. ergibt. Die Phase 2 (Projektausarbeitung; entspricht Bauprojekt) umfasst 26% Leistungsanteil, was zu einem Honorar von 263 000 Fr. führt.

– Schritt B: Entschädigung der Wettbewerbsteilnehmer. In der Phase 1 (Konzeptwettbewerb) wird gemäss der in der Tabelle angegebenen Quelle pro Teilnehmer 35% des vollen Honorars für den entsprechenden Leistungsumfang vergütet, was 32 000 Fr. ergibt. In der Phase 2 (Projektausarbeitung) sind es 75%, und die Entschädigung pro Teilnehmer beträgt 197 000 Fr.

– Schritt C: Wettbewerbskosten. Abschliessend ermitteln wir die Kosten, die der ganze Wettbewerb für die veranstaltende Bauherrschaft verursacht. Dabei betrachten wir zwei Fälle, nämlich die Projektausarbeitung (Phase 2) mit oder ohne Konkurrenz. Im Fall C1 (Projektausarbeitung ohne Konkurrenz) gehen wir von der realistischen Annahme von vier Teilnehmern für den Konzeptwettbewerb aus. Hier betragen die Wettbewerbskosten 325 000 Fr. Im Fall C2 (Projektausarbeitung in Konkurrenz) erhöhen sich die Kosten der Wettbewerbsdurchführung auf 522 000 Fr., sofern zwei Teilnehmer die Phase 2 (Projektausarbeitung) bestreiten.

• Kommentar

Wie sind die oben ermittelten Wettbewerbskosten gemäss VSGU-Modell beim Gesamtleistungswettbewerb (offizielle Bezeichnung: Totalunternehmer-Submissionswettbewerb) zu interpretieren?

– Fall C1: Projektausarbeitung ohne Konkurrenz. Wenn für die Projektausarbeitung nur ein Teilnehmer beauftragt wird (was beim VSGU-Modell bevorzugt wird), resultieren Wettbewerbskosten für beide Phasen von 325 000 Fr. Das ist fast gleich hoch wie das Honorar, das nach den SIA-Honorarordnungen 102 ff. für einen Direktauftrag zu bezahlen wäre (354 000 Fr.).

– Fall C2: Projektausarbeitung in Konkurrenz. Wenn für die Projektausarbeitung zwei Teilnehmer in Konkurrenz gegeneinander antreten (was der Autor befürwortet), erhöhen sich die Wettbewerbskosten auf 522 000 Fr. Das ist fast 50% mehr als das normale Honorar im Direktauftrag (354 000 Fr.). Projektausarbeitung in Konkurrenz ist beim VSGU-Modell also eine recht kostspielige Angelegenheit.