Projekt und Angebot ausarbeiten
In der Phase der Projektausarbeitung entwickeln die ausgewählten Bewerber die Projektskizze aus der Vorauswahl weiter zu einem fertig ausgearbeiteten Projekt. Diese Phase ist relativ kurz und dauert etwa zwei bis drei Monate. Am Schluss liegt ein genügend detailliertes und komplett dokumentiertes Bauprojekt vor. Die Kosten können nun aufgrund einer soliden Grundlage ermittelt werden. Der Entscheid, wer den Auftrag erhält, fällt erst jetzt. Der Hauptvorteil dieses Vorgehens liegt auf der Hand: Da während der ganzen Projektausarbeitung Konkurrenz vorhanden ist, wird zu jeder Zeit kostenbewusst geplant.
Allerdings bringt die Projektausarbeitung durch konkurrierende Planungsteams auch gewisse Nachteile mit sich. Zu berücksichtigen ist namentlich der Aspekt der Planungskosten, weil zwei Teams zu entschädigen sind. Ferner verlangsamt die Wettbewerbssituation während der Projektausarbeitung das Verfahren. Beide Gesichtspunkte werden wir im Kapitel 19 näher betrachten.
Bei einigen speziellen Projekten kommt noch ein weiterer Nachteil hinzu. Die Anlaufstellen auf Seite der Bauherrschaft sind stärker belastet, wenn zwei Planungsteams zu betreuen sind. Besonders ins Gewicht fällt dies bei anspruchsvollen betrieblichen Planungen (beispielsweise Fabrikprojekte), wo viele Aspekte zwischen Betriebsplanung und Bauplanung zu klären sind.
- Verfeinerung der Projektidee
Bei der Projektausarbeitung geht es, wie gesagt, um eine Optimierung und Verfeinerung der vorhandenen Projektidee. Es ist zweckmässig, dass die Bauherrschaft am Anfang mit beiden Teams (unabhängig voneinander) das skizzenartige Projekt aus der Vorauswahl bespricht. Sie legt dar, wo sie generelle Verbesserungsmöglichkeiten sieht. Die Überarbeitungen können den Entwurf als Gesamtes betreffen oder nur Teile davon (Statik, Gebäudetechnik, Umgebungsgestaltung etc.). Es ist ferner denkbar, dass Erkenntnisse aus der baulichen Planung Rückwirkungen auf die Anforderungen der Bauherrschaft (Pflichtenheft) haben. Falls dies zutrifft, sind beide Teilnehmer in gleicher Weise über die Aenderungen zu informieren.
Bei gewissen Projekten ist es oft nicht möglich, dass zum Zeitpunkt der Projektausarbeitung bereits alle Fragen hinsichtlich Nutzung und Betrieb ausreichend geklärt sind. In diesem Falle ist es am besten, den vorhandenen Planungsstand quasi einzufrieren. Die Ausgangslage soll bei beiden Konkurrenten gleich sein.
Es empfiehlt sich eindringlich, den kreativen Wettstreit während der Projektausarbeitung fair durchzuführen. Das geistige Eigentumsrecht an Ideen ist zu respektieren. Man soll es unterlassen, wesentliche Lösungsansätze eines Kandidaten bei der Konkurrenz einfliessen zu lassen. Sonst riskiert die ausschreibende Bauherrschaft unter Umständen noch, dass der nicht berücksichtigte Anbieter dafür Schadenersatz verlangt (Gauch, Werkvertrag, Seite 145).
Das Weiterreichen von Ideen liegt auch nicht im Interesse des Bestellers, denn es sollen ja möglichst unterschiedliche Lösungen zur Disposition stehen.
Umfang und Gliederung der Angebote
Totalunternehmerangebote für die Realisierung baulicher Gesamtleistungen sind in der Regel ziemlich umfangreich. Sie bestehen nebst einem Vertragsentwurf aus Plänen, Kostenangaben sowie Beschreibungen der Leistungen und Qualitäten.
Kernstück des Totalunternehmerangebots ist der Vertragsentwurf, der als Basis für die Vertragsverhandlungen dient. Er hat den Charakter eines Generalunternehmer-Werkvertrags, wobei die Planungsleistungen für die Ausführungsplanung darin eingeschlossen sind. In der folgenden Tabelle sind die wichtigsten Punkte aufgeführt, die im Vertrag geregelt sein sollen.
Die wichtigsten Bestandteile des Entwurfs für den Totalunternehmer-Werkvertrag
- Umfang der Leistungen
- generelles Vorgehen; Beteiligte; Projektorganisation
- Werkpreis; detailliertere Angaben zu den Kosten
- Art der Abrechnung (z. B. offene Abrechnung mit Kostendach)
- Zahlungsplan
- Terminplan (Ecktermine für Planung und Ausführung)
- Konventionalstrafen
Die Pläne als integrierende Bestandteile des Angebots sind vielfach in Ordnerform separat abgelegt. Sie umfassen in erster Linie die sogenannten Architektenpläne (Grundrisse, Schnitte, Fassaden, wichtige Details etc.). Bei den meisten Projekten ist es auch nötig, Pläne der Haustechnikplaner beizulegen. Diese beinhalten die Konzepte der gebäudetechnischen Systeme (Starkstrom, Schwachstrom, Sanitär, Heizung, Lüftung etc.). Bei statisch anspruchsvollen Projekten gehören ferner Angaben über das statische Konzept in die Plandokumentation. Perspektivische Darstellungen oder Modelle zählen zwar in der Regel nicht zu den Vertragsunterlagen, werden als besonders anschauliche Hilfsmittel aber gerne für die Entscheidungsfindung verwendet. Oft werden sie von der Bauherrschaft auch verlangt.
Es ist zweckmässig, wenn nicht nur der pauschale oder globale Werkpreis angegeben wird, sondern die Kosten in einem gewissen Detaillierungsgrad aufgeschlüsselt werden. Die Gliederung wird mit Vorteil vorgängig zwischen Bauherrschaft und Anbieter vereinbart, abgestimmt auf die Art des Bauvorhabens. Erst dadurch ist für die Bauherrschaft eine Plausibilitätsüberprüfung und ein aussagekräftiger Angebotsvergleich möglich (weiteres dazu im nächsten Abschnitt «Angebotspreise vergleichen»).
- Beschreibung der Leistungen
Die vorgesehenen Leistungen und Qualitäten sind genügend genau zu beschreiben. Diese Unterlagen, geordnet nach der Systematik der Kostenermittlung, können recht umfangreich sein. Der grössere Teil davon ist in Form von Prospekten und technischen Details in Ordnerform abgelegt. Häufig werden für einzelne Bauteile auch Muster in Originalgrösse verwendet, beispielsweise für Konstruktionen von Fenstern oder Flachdächern. Diese voluminösen Stücke gehören im weiteren Sinne auch zu den Vertragsunterlagen.
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