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Beratung bei Generalunternehmer-Verträgen
Man spricht dann von einem Generalunternehmer-Vertragsmodell, wenn die Bauherrschaft als Bestellerin die Realisierung eines kompletten Bauwerks einem einzigen Werkvertragspartner überträgt: dem Generalunternehmer (GU). GU-Verträge haben somit eine erhebliche finanzielle Tragweite.

Auch Einmalbauherren von überschaubaren Bauprojekten können mit dem GU-Vertragsmodell in Kontakt kommen. Der Bau eines Typen-Einfamilienhauses beispielsweise dürfte in den meisten Fällen als generalunternehmer-ähnliches Geschäft zu betrachten sein.

Nachfolgend gehen wir auf einige wichtige Fragen ein, die sich bei GU-Werkverträgen stellen können.

Literaturhinweis

Im Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht» von Hans Röthlisberger (2013) wird das ganze Gebiet des Generalunternehmerwesens aus der Sicht der Bauherrschaft breit und umfassend dargestellt.
— Generalunternehmer-Werkvertrag >> Mehr ...
— Bewirtschaftung der Risiken
>> Mehr ...
— Typenhäuser
>> Mehr ...

Vertragsgrundlage

Logo VSGU Die grossen Generalunternehmer der Schweiz sind in einem Verband organisiert. Bis vor ein paar Jahren hat er Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) geheissen. Die neue Bezeichnung lautet Entwicklung Schweiz.

Es ist zu empfehlen, den Mustervertrag des oben genannten VSGU als Vertragsgrundlage zu verwenden. Dieser hat vielfältige Vorteile. Er bietet eine erhöhte Rechtssicherheit, da er in der Branche ein anerkanntes und weit verbreitetes Instrument zur Vertragsgestaltung ist. Die verwendeten Begriffe sind etabliert und die Vertragspartner verstehen daher in der Regel das gleiche, wenn von Baubeschrieb, Bestellungsänderung oder Bauabnahme gesprochen wird.

Ein zentrales Merkmal des VSGU-Mustervertrags ist die Qualitätsgarantie (Gewährleistung). Die grossen Generalunternehmer bieten für das Bauwerk als Ganzes eine umfassende Systemgarantie. Sie haften also auch für die Leistungen der Subunternehmer und Lieferanten und insbesondere für alle Schnittstellen zwischen diesen. – Viele eher kleinere «Auch-Generalunternehmer» jedoch nehmen Abstand von dieser Garantie. Sie reichen dem Besteller lediglich ein Bündel von Garantiescheinen der einzelnen Subunternehmer weiter, und der Besteller muss dann bei einem Mangel selber schauen, wie er zu seinem Recht kommt. Der Bauherr bekommt also keine Systemgarantie, sondern eine Bauteilgarantie (Garantie pro Arbeitsgattung).

Der VSGU-Mustervertrag beinhaltet eine ausführliche Beilage in Form der Allgemeinen Vertragsbedingungen. Dieses Dokument ist für den Vertragsanwender sehr praktisch. Alle wesentlichen Punkte, an die man denken sollte, sind hier aufgeführt. Im Vergleich dazu sind die Vertragsvorlagen von einzelnen Anbietern im Bereich des Einfamilienhausmarktes (Typenhäuser) teilweise lückenhaft und unausgewogen. Es besteht die Gefahr, dass man etwas Wichtiges vergisst.

Ein GU-Projekt: offene Abrechnung mit Kostendach
Ein GU-Projekt:
Offene Abrechnung mit Kostendach

Preisbestimmung

Es gibt verschiedene Methoden, wie bei GU-Werkverträgen der Werkpreis festgelegt werden kann. Die am besten bekannte Methode ist der traditionelle Pauschalpreis. Für den Bauwilligen dürfte es sich aber lohnen, sich näher mit der neueren Methode der offenen Abrechnung (mit Kostendach) zu befassen. Es ist ein sehr transparentes Verfahren, bei dem für die Bauherrschaft jede Zahl einsehbar ist. Wenn es gelingt, das Kostendach bei der Abrechnung zu unterschreiten, wird der eingesparte Betrag zwischen Generalunternehmer und Bauherr nach einem vorher vereinbarten Schlüssel aufgeteilt.

Als bauherrenseitiger Projektleiter habe ich mit dem Modell der offenen Abrechnung mit Kostendach gute Erfahrungen gemacht und ich empfehle jedem Bauinteressierten, die Methode in Erwägung zu ziehen.

Bewirtschaftung der Risiken

Das Bauen ist bekanntlich mit mannigfaltigen Risiken verbunden. Gemäss meinen Erfahrungen ist die Bewirtschaftung der Risiken eines der wichtigsten Themen, mit dem sich die Bauherrschaft befassen muss und das somit im GU-Werkvertrag zu regeln ist.

Traditionell spricht man von drei Garantien, die Generalunternehmer anbieten, um dem Bauherrn Risiken abzunehmen. Diese Garantien beziehen sich auf den Preis, den Übergabetermin und die Ausführungsqualität des Bauwerks. Zu diesen allseits bekannten Garantien können aber noch weitere hinzukommen, wie folgende Beispiele zeigen:

— Garantie beim Bauhandwerkerpfandrecht
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist beim Bauen mit einem GU eine ernsthafte Bedrohung für den Besteller. Das Grundstück der Bauherrschaft haftet nämlich als Pfand für eine Schuld, die sich gar nicht an den Besteller selber richtet, sondern an den GU. Der Besteller muss daher Vorkehrungen treffen, um sich vor dem Risiko von Doppelzahlungen zu schützen. Eine empfehlenswerte Schutzmassnahme ist eine Garantie oder Solidarbürgschaft eines Finanzinstituts, die vom GU beigebracht wird.

— Erfüllungsgarantie
Oft wird vereinbart, dass der GU eine so genannte Erfüllungsgarantie abgibt. Diese kann zum Beispiel 20% der Werkvertragssumme ausmachen und im Verlaufe der Bauzeit degressiv abnehmen. Die oben angesprochene Garantie beim Bauhandwerkerpfandrecht kann mit der Erfüllungsgarantie gekoppelt werden und Gegenstand einer einzigen Urkunde sein, die von einem Finanzinstitut ausgestellt wird.

— Planungsgarantie
Falls die Ausführungsplanung im Leistungspaket des GU eingeschlossen ist, haftet er dafür. Er haftet insbesondere für Planungsfehler der von ihm beauftragten Planer.
Es ist auch denkbar, dass der GU die Haftung für das Bauprojekt übernimmt, das VOR seinem Beizug ausgearbeitet worden ist. Man spricht in diesem Zusammengang von der Haftung für vorbestandene Planungsfehler.

— Garantie für Baugrubenrisiken
In der Praxis können oft einzelne (aber nicht alle) Baugrubenrisiken dem GU übertragen werden. Der GU übernimmt beispielsweise das Risiko, dass die im Werkvertrag angenommene Methode des Baugrubenabschlusses (z.B. Nagelwand) angewendet werden kann. Falls doch auf eine wesentlich teurere Methode ausgewichen werden müsste (z.B. Rühlwand), hätte dies keinen Einfluss auf das Kostendach (das Kostendach würde also nicht erhöht).

— Mietzinsgarantie
Der GU sorgt nach der Bauvollendung für die Vermietung des neuen Gebäudes. Falls Flächen nicht vermietet werden können, ersetzt der GU dem Besteller während einer gewissen Frist die entgangenen Mietzinseinnahmen.