Das Bauen ist bekanntlich mit mannigfaltigen Risiken verbunden. Gemäss meinen Erfahrungen ist die Bewirtschaftung der Risiken eines der wichtigsten Themen, mit dem sich die Bauherrschaft befassen muss und das somit im GU-Werkvertrag zu regeln ist.
Traditionell spricht man von drei Garantien, die Generalunternehmer anbieten, um dem Bauherrn Risiken abzunehmen. Diese Garantien beziehen sich auf den Preis, den Übergabetermin und die Ausführungsqualität des Bauwerks. Zu diesen allseits bekannten Garantien können aber noch weitere hinzukommen, wie folgende Beispiele zeigen:
— Garantie beim Bauhandwerkerpfandrecht
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist beim Bauen mit einem GU eine ernsthafte Bedrohung für den Besteller. Das Grundstück der Bauherrschaft haftet nämlich als Pfand für eine Schuld, die sich gar nicht an den Besteller selber richtet, sondern an den GU. Der Besteller muss daher Vorkehrungen treffen, um sich vor dem Risiko von Doppelzahlungen zu schützen. Eine empfehlenswerte Schutzmassnahme ist eine Garantie oder Solidarbürgschaft eines Finanzinstituts, die vom GU beigebracht wird.
— Erfüllungsgarantie
Oft wird vereinbart, dass der GU eine so genannte Erfüllungsgarantie abgibt. Diese kann zum Beispiel 20% der Werkvertragssumme ausmachen und im Verlaufe der Bauzeit degressiv abnehmen. Die oben angesprochene Garantie beim Bauhandwerkerpfandrecht kann mit der Erfüllungsgarantie gekoppelt werden und Gegenstand einer einzigen Urkunde sein, die von einem Finanzinstitut ausgestellt wird.
— Planungsgarantie
Falls die Ausführungsplanung im Leistungspaket des GU eingeschlossen ist, haftet er dafür. Er haftet insbesondere für Planungsfehler der von ihm beauftragten Planer. Es ist auch denkbar, dass der GU die Haftung für das Bauprojekt übernimmt, das VOR seinem Beizug ausgearbeitet worden ist. Man spricht in diesem Zusammengang von der Haftung für vorbestandene Planungsfehler.
— Garantie für Baugrubenrisiken
In der Praxis können oft einzelne (aber nicht alle) Baugrubenrisiken dem GU übertragen werden. Der GU übernimmt beispielsweise das Risiko, dass die im Werkvertrag angenommene Methode des Baugrubenabschlusses (z.B. Nagelwand) angewendet werden kann. Falls doch auf eine wesentlich teurere Methode ausgewichen werden müsste (z.B. Rühlwand), hätte dies keinen Einfluss auf das Kostendach (das Kostendach würde also nicht erhöht).
— Mietzinsgarantie Der GU sorgt nach der Bauvollendung für die Vermietung des neuen Gebäudes. Falls Flächen nicht vermietet werden können, ersetzt der GU dem Besteller während einer gewissen Frist die entgangenen Mietzinseinnahmen.
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